Refinancovanie úverov – Riešime peniaze

Archív pre zančku: Refinancovanie úverov

Porovnanie hypoték: V ktorej banke získate najvýhodnejšiu hypotéku?

Úrokové sadzby neustále rastú a zrejme rásť aj budú. V posledných týždňoch úrokové sadzby hypoték zvyšovali viaceré banky. V ktorej banke teda získate najvýhodnejšiu hypotéku a aké sú aktuálne podmienky slovenských bánk?

Slovenské banky v posledných týždňoch zvyšovali úrokové sadzby hypoték. Úroky na hypotékach budú rásť aj v nasledujúcich mesiacoch. Tento týždeň potom prišlo rozhodnutie rady guvernérov Európskej centrálnej banky (ECB), ktorí napriek horšiacej sa situácii v bankách v Európe aj USA rozhodli o zvýšení úrokových sadzieb o 0,50 percenta.

Viaceré dvihli

Viaceré slovenské banky však úrokové sadzby zvýšili ešte pred tým, než rada guvernérov ECB rozhodla o zvýšení úrokov. Banky sa tak už pripravovali na budúci rast úrokových sadzieb zo strany centrálnej banky.

Ako prvé rozhodli o zvýšení úrokových sadzieb tri slovenské banky – Tatra banka, Prima banka a UniCredit Bank. Neskôr zvýšila úrokové sadzby VÚB banka. Ako posledné potom v budúcom týždni zvyšuje úrokové sadzby 365 bank a slovenská ČSOB.

Po rozhodnutí ECB je však pravdepodobné, že úrokové sadzby hypoték budú na Slovenskom trhu naďalej rásť. Získať hypotéku bude pre mnohých žiadateľov ťažšie, keďže príjmy Slovákom nerastú rovnakým tempom ako rastú úrokové sadzby hypoték. Mnoho Slovákov tak nebude mať dostatočné príjmy, aby získali hypotéku v banke.

Krátke fixácie

Banky začali úrokové sadzby hypoték dvíhať pred niečo vyše rokom. Minulý rok ste hypotéku s desaťročným fixom získali aj pod jedným percentom, dnes už pri rovnakej fixácii získate úrokovú sadzbu na úrovni bežne aj päť percent.

V dobe rastúcich úrokových sadzieb by ste sa mali vyhýbať najmä krátkym fixáciám na jeden alebo dva roky. Nie všetky banky majú takéto krátke fixácie v ponuke. Navyše úrokové sadzby pri fixáciách na jeden a dva roky často nebývajú najvýhodnejšie, keďže banky počítajú s tým, že by ste z banky odišli pri výročí fixácie.

Do nášho prehľadu však zaraďujeme aj krátke fixácie, aby ste mali možnosť porovnať si výšku úrokových sadzieb.

V prípade všetkých prepočtov mesačných splátok sme počítali s výškou úveru 100.000 €, splatnosťou hypotéky na 30 rokov a s financovaním do 80% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Pri výpočtoch sme nebrali do úvahy výšku príjmov.

Úroková sadzba fixovaná na 1 rok a 2 roky s poistením úveru (ak ho má banka ako podmienku nižšej úrokovej sadzby hypotéky):

Banka	Úroková sadzba fixovaná na 1 rok v % p.a.	Úroková sadzba fixovaná na 2 roky v % p.a.
365 bank	3,55%	-
Tatra banka	3,99%	3,99%
Slovenská sporiteľňa	4,19%	-
ČSOB	4,30%	-
VÚB Banka	4,39%	-
mBank	4,94%	-

Mesačné splátky so sadzbami fixovanými na 1 rok a 2 roky s poistením úveru (ak ho má banka ako podmienku nižšej úrokovej sadzby hypotéky):

Banka	Úroková sadzba fixovaná na 1 rok v % p.a.	Úroková sadzba fixovaná na 2 roky v % p.a.
365 bank	451,84 €	-
Tatra banka	501,74 € (vrátane poistenia úveru vo výške 25,90 €)	501,74 € (vrátane poistenia úveru vo výške 25,90 €)
Slovenská sporiteľňa	531,90 € (vrátane poistenia úveru vo výške 43,47 €)	-
ČSOB	494,87 €	-
VÚB Banka	545,17 € (vrátane poistenia úveru vo výške 45 €)	-
mBank	533,00 €	-

Niektoré banky podmieňujú získanie lepšej úrokovej sadzby poistením úveru, ale aj napriek poisteniu úveru nemusí ísť o najvýhodnejšiu ponuku, keďže poistenie úveru celý úver predražuje a to najmä v prípade, keď si poistenie úveru dojednáte len pre lepšiu úrokovú sadzbu.

Úrokové sadzby a mesačné splátky úverov bez poistenia úveru fixované na 1 a 2 roky (v tabuľke uvádzame len tie banky, ktoré majú zvýhodnenie v prípade poistenia úveru):

Banka	Úroková sadzba fixovaná na 1 rok/2 roky	Mesačná splátka úveru – fixácia na 1 rok/2 roky
Tatra banka	4,09%/4,09%	482,62 €/482,62 €
Slovenská sporiteľňa	4,39%/-	500,17 €/-
VÚB banka	4,59%/-	512,05 €/-

O koľko teda preplatíte hypotéku v prípade poistenia úveru?

V prípade Tatra banky síce získate s poistením úveru lepšiu úrokovú sadzbu o 0,1 percenta avšak mesačná splátka s poistením úveru je o 19,12 eur vyššia a za rok fixácie teda hypotéku preplatíte o 229 eur.
V prípade Slovenskej sporiteľne pri poistení úveru získate úrokovú sadzbu o 0,20 percenta nižšiu, ale mesačná splátka bude o 31,73 eur vyššia a za prvé obdobie fixácie teda na preplatíte celkom o 380 eur.
VÚB má potom splátku s poistením úveru vyššiu o 33,12 eur a za rok fixácie teda hypotéku preplatíte o 397 eur.

Fixácia na 3 roky a 4 roky

V prípade fixácii dlhších ako rok je situácia trocha iná. Trojročnú fixáciu úrokovej sadzby majú v ponuke všetky slovenské banky. Rozdiel medzi najnižšou a najvyššou úrokovou sadzbou hypotéky pri trojročnej fixácii je viac ako jedno percento.

Najnižšiu úrokovú sadzbu hypotéky získate v prípade Prima banky a je vo výške 3,50 percenta. Naopak najvyššiu úrokovú sadzbu má VÚB banka (4,59 percenta bez poistenia úveru, 4,39 percenta s poistením úveru).

Úroková sadzba fixovaná na 3 roky s poistením a bez poistenia úveru (v tabuľke uvádzame úrokovú sadzbu s poistením úveru len v prípade tých bánk, ktoré majú úrokovú sadzbu s poistením a bez poistenia úveru v inej výške):

Banka	Úroková sadzba fixovaná na 3 roky s poistením úveru v % p.a.	Úroková sadzba fixovaná na 3 roky bez poistenia úveru v % p.a.
Prima banka	-	3,50%
ČSOB	-	3,85%
365 bank	-	4,05%
Tatra banka	3,99%	4,09%
mBank	-	4,34%
Slovenská sporiteľňa	4,19%	4,39%
UniCredit Bank	4,09%	4,39%
VÚB banka	4,39%	4,59%

Hneď štyri slovenské banky teda zvýhodňujú hypotéky, ktoré si klient poistí. Rovnako však ako v prípade jednoročnej fixácie platí, že poistenie schopnosti splácať úver predraží často aj o desiatky eur mesačne a splácate oveľa vyššiu sumu ako v prípade, keď by ste hypotéku nepoistili a akceptovali teda vyššiu úrokovú sadzbu.

Mesačné splátky so sadzbami fixovanými na 3 roky s poistením úveru a bez poistenia hypotéky (v tabuľke uvádzame mesačné splátky s poistením úveru len v prípade tých bánk, ktoré majú úrokovú sadzbu s poistením a bez poistenia úveru v inej výške):

Banka	Mesačná splátka s poistením úveru	Mesačná splátka bez poistenia úveru
Prima banka	-	449,04 €
ČSOB	-	468,81 €
365 bank	-	480,30 €
Tatra banka	501,74 € (vrátane poistenia úveru vo výške 24,90 €)	482,62 €
mBank	-	497,00 €
Slovenská sporiteľňa	531,90 € (vrátane poistenia úveru vo výške 43,47 €)	500,17 €
UniCredit Bank	509,16 € (vrátane poistenia úveru vo výške 26,54 €)	500,17 €
VÚB banka	545,17 € (vrátane poistenia úveru vo výške 45 €)	512,05 €

Pri poistení úveru preplatíte hypotéku v Tatra banke mesačne o 19,12 eur a za obdobie fixácie teda zaplatíte o 688 viac. V prípade Slovenskej sporiteľne mesačne s poistením úveru platíte o 31,73 eur viac a za obdobie fixácie teda celkovo preplatíte 1.142 eur viac.

Najmenší rozdiel je v prípade hypotéky v UniCredit Bank, kde mesačne platíte o 8,99 viac a za obdobie fixácie teda na hypotéke zaplatíte o 323 eur viac. Naopak najviac hypotéku s poistením preplatíte vo VÚB, kde je rozdiel v mesačnej splátke až 33,12 eur a za obdobie fixácie ide až o 1.192 eur zaplatených naviac.

Úrokové sadzby a mesačné splátky pri štvorročnej fixácii úrokovej sadzby (ČSOB nemá inú sadzbu pri poistení úveru):

Banka	Úroková sadzba v % p.a. s poistením úveru	Mesačná splátka s poistením úveru	Úroková sadzba v % p.a. bez poistenia úveru	Mesačná splátka bez poistenia úveru
ČSOB	-	-	3,95%	474,54 €
UniCredit Bank	4,19%	515,29 €	4,49%	506,09 €
VÚB Banka	4,39%	545,17 €	4,59%	512,05 €

V prípade UniCredit Bank tak hypotéku mesačne preplatíte o 9,20 eur a za obdobie fixácie ide celkovo o 441 eur zaplatených navyše. Najviac hypotéku s poistením preplatíte vo VÚB, kde je rozdiel v mesačnej splátke až 33,12 eur a za obdobie fixácie ide až o 1.589 eur zaplatených naviac.

Päťročný fix

Viaceré banky majú v ponuke zvýhodnené úrokové sadzby na päťročný fix. V prípade niektorých bánk je dokonca úroková sadzba fixovaná na 5 rokov výhodnejšia ako v prípade kratšej trojročnej fixácie úrokovej sadzby.

Aj v prípade päťročnej fixácie potom platí, že rozdiely medzi bankami sú značné. Rozdiel medzi najnižšiu úrokovou sadzbou v Prima banke (úroková sadzba 3,80%) a najvyššou úrokovou sadzbou vo VÚB (úroková sadzba 4,69%) je vo výške 0,89 percenta.

Úroková sadzba fixovaná na 5 rokov s poistením a bez poistenia úveru (v tabuľke uvádzame úrokovú sadzbu s poistením úveru len v prípade tých bánk, ktoré majú úrokovú sadzbu s poistením a bez poistenia úveru v inej výške):

Banka	Úroková sadzba v % p.a. s poistením úveru	Úroková sadzba v % p.a. bez poistenia úveru
Prima banka	-	3,80%
Tatra banka	3,79%	3,89%
ČSOB	-	3,95%
mBank	-	4,14%
365 bank	-	4,25%
UniCredit Bank	3,99%	4,29%
Slovenská sporiteľňa	4,29%	4,49%
VÚB Banka	4,49%	4,69%

Mesačné splátky so sadzbami fixovanými na 5 rokov s poistením úveru a bez poistenia hypotéky (v tabuľke uvádzame mesačné splátky s poistením úveru len v prípade tých bánk, ktoré majú úrokovú sadzbu s poistením a bez poistenia úveru v inej výške):

Banka	Mesačná splátka s poistením úveru	Mesačná splátka bez poistenia úveru
Prima banka	-	465,96 €
Tatra banka	490,20 (vrátane poistenia úveru vo výške 24,90 €)	471,10 €
ČSOB	-	474,54 €
mBank	-	486,00 €
365 bank	-	491,94 €
UniCredit Bank	503,07 € (vrátane poistenia úveru vo výške 26,23 €)	494,28 €
Slovenská sporiteľňa	538,27 € (vrátane poistenia úveru vo výške 43,99 €)	506,09 €
VÚB Banka	551,09 € (vrátane poistenia úveru vo výške 45 €)	518,04 €

O koľko preplatíte hypotéku v prípade poistenia úveru?

V Tatra banke mesačne zaplatíte o 19,10 eur mesačne viac a celkom zaplatíte o 1.146 navyše eur za obdobie fixácie.
V UniCredit Bank mesačne zaplatíte o 8,79 eur a za celé obdobie fixácie potom zaplatíte o 527 eur viac.
V Slovenskej sporiteľni si mesačne priplatíte o 32,18 eur a za celé obdobie fixácie ide potom o 1.930 eur naviac.
VÚB vyšla opäť najhoršie, keď mesačne budete pri poistení úveru platiť o 33,05 eur viac a za celé obdobie fixácie si priplatíte 1.983 eur.

Šesťročnú fixáciu úrokovej sadzby má v ponuke len VÚB banka a úroková sadzba (rovnako ako ostatné podmienky) sú rovnaké ako v prípade päťročnej fixácie.

Sedemročná fixácia

Fixáciu úrokovej sadzby na sedem rokov majú v ponuke len niektoré slovenské banky. Najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu fixovanú na sedem rokov má Prima banka a je vo výške 4,10 percenta. Pre Prima banku je to zároveň najdlhšia možná fixácia úrokovej sadzby.

Najvyššiu úrokovú sadzbu má v prípade sedemročnej fixácie UniCredit Bank. Bez poistenia úveru je úrok vo výške 5,49 percenta, s poistením úveru je potom úroková sadzba vo výške 5,19 percenta.

Úroková sadzba fixovaná na 7 rokov s poistením a bez poistenia úveru (v tabuľke uvádzame úrokovú sadzbu s poistením úveru len v prípade tých bánk, ktoré majú úrokovú sadzbu s poistením a bez poistenia úveru v inej výške) a mesačné splátky úverov:

Banka	Úroková sadzba v % p.a. bez poistenia úveru	Mesačná splátka bez poistenia úveru	Úroková sadzba v % p.a. s poistením úveru	Mesačná splátka s poistením úveru
Prima banka	4,10%	483,20 €	-	-
mBank	4,14%	486,00 €	-	-
Tatra banka	4,19%	488,43 €	4,09%	507,52 € (vrátane poistenia úveru vo výške 24,90 €)
UniCredit Bank	5,49%	567,16 €	5,19%	578,66 € (vrátane poistenia úveru vo výške 30,17 €)

O koľko preplatíte hypotéku s poistením úveru?

V Tatra banke si mesačne priplatíte 19,09 eur a za obdobie fixácie ide potom o 1.603 eur zaplatených naviac.
V UniCredit Bank si mesačne priplatíte o 11,50 eur a za obdobie fixácie ide potom o 966 eur zaplatených naviac.

Desaťročná fixácia

Najmä v minulosti patrila desaťročná fixácia medzi veľmi obľúbené. Lenže úrokové sadzby za posledný rok narástli o niekoľko percent. Najnižšiu úrokovú sadzbu pri desaťročnej fixácii má Tatra banka vo výške 4,19 percenta a naopak najvyššiu má potom UniCredit Bank vo výške 5,49 percenta. Rozdiel medzi mesačnými splátkami sú potom aj desiatky eur.

Vo VÚB máte možnosť zvoliť si aj osemročnú fixáciu. Výška úrokovej sadzby aj podmienky sú však rovnaké ako v prípade dlhšej desaťročnej fixácie.

Úroková sadzba fixovaná na 10 rokov s poistením a bez poistenia úveru (v tabuľke uvádzame úrokovú sadzbu s poistením úveru len v prípade tých bánk, ktoré majú úrokovú sadzbu s poistením a bez poistenia úveru v inej výške):

Banka	Úroková sadzba v % p.a. s poistením úveru	Úroková sadzba v % p.a. bez poistenia úveru
Tatra banka	4,09%	4,19%
mBank	-	4,24%
ČSOB	-	4,25%
365 bank	-	4,65%
Slovenská sporiteľňa	4,49%	4,69%
VÚB Banka	4,79%	4,99%
UniCredit Bank	5,19%	5,49%

Banka	Mesačná splátka s poistením úveru	Mesačná splátka bez poistenia úveru
Tatra banka	507,52 € (vrátane poistenia úveru vo výške 24,90 €)	488,43 €
mBank	-	491,00 €
ČSOB	-	491,94 €
365 bank	-	515,64 €
Slovenská sporiteľňa	551,13 € (vrátane poistenia úveru vo výške 45,04 €)	518,04 €
VÚB Banka	569,06 € (vrátane poistenia úveru vo výške 45 €)	536,21 €
UniCredit Bank	578,65 € (vrátane poistenia úveru vo výške 30,17 €)	567,19 €

O koľko si na hypotéke priplatíte v prípade poistenia úveru?

V prípade Tatra banky si mesačne priplatíte 19,09 eur, za celé obdobie fixácie ide potom o 2.290 eur zaplatených naviac.
V prípade Slovenskej sporiteľne si mesačne priplatíte 33,09 eur, za celé obdobie fixácie ide potom o 3.970 eur zaplatených naviac.
V prípade VÚB Banky si mesačne priplatíte 32,85 eur, za celé obdobie fixácie ide potom o 3.942 eur zaplatených naviac.
V prípade UniCredit Bank si mesačne priplatíte 11,46 eur, za celé obdobie fixácie ide potom o 1.375 eur zaplatených naviac.

Dlhšie fixácie

Iba dve banky majú v ponuke fixáciu na 15 rokov – ČSOB a Slovenská sporiteľňa. Dlhšiu 20-ročnú fixáciu má potom len ČSOB. V prípade ČSOB by mesačná splátka pri 15-ročnej fixácii bola vo výške 497,81 eur pri úrokovej sadzbe 4,35 percenta. ČSOB má tak pri dlhšej úrokovej sadzbe nižšiu úrokovú sadzbu ako niektoré banky pri kratších fixáciách.

Slovenská sporiteľňa má úrokovú sadzbu 15-ročného fixu na úrovni 5,09% a mesačná splátka by potom bola vo výške 542,34 eur. Nižší úrok v Slovenskej sporiteľni získate, ak si hypotéku poistíte – vtedy má Slovenská sporiteľňa úrok od 4,89 percenta. Mesačná splátka by však v takomto prípade aj so splátkou poistenia bola vo výške 577,30 eur (splátka poistenia by bola vo výške 47,18 eur). Za celé obdobie fixácie by ste teda zaplatili viac o 6.292 eur.

Najdlhšiu fixáciu na trhu ponúka ČSOB a to až na 20 rokov. Pri ČSOB by úroková sadzba bola vo výške 4,55 percenta a mesačná splátka by bola 509,66 eur. Teda menej ako by ste platili v prípade Slovenskej sporiteľne s kratšou 15-ročnou fixáciou.

Akcie bánk

Jednotlivé banky majú v ponuke aj rôzne zvýhodnenia, ktorá môžu znamenať napríklad odpustený poplatok za poskytnutie hypotéky alebo napríklad rôzne zľavy a benefity. Nie je ich však veľa, pretože banky tento rok skôr bojujú o vklady klientov ako o hypotéky.

Aké akcie bánk môžete využiť?

Tatra banka – poskytuje zľavu z poplatku za poskytnutie hypotéky a klientovi vie vypracovať aj odhad. Odhad stojí 150 eur a poskytnutie hypotéky vyjde na 175 eur.
Prima banka – po splnení podmienok stanovených bankou je poplatok za poskytnutie hypotéky vo výške 100 eur.
ČSOB – aktuálne nemá žiadne benefity v ponuke. Získať hypotéku však v ČSOB môžete aj bez nájdenej vhodnej nehnuteľnosti. Na nájdenie vášho domu alebo bytu potom máte šesť mesiacov od podpisu úverovej zmluvy. Výhodou však je, že vám banka už nebude meniť podmienky hypotéky.
UniCredit Bank – pri poistení úveru máte poskytnutie hypotéky bez poplatku pri čerpaní maximálne do výšky 80 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Aj v prípade UniCredit Bank môžete využiť hypotéku bez vhodnej nehnuteľnosti. Na nájdenie vhodnej nehnuteľnosti potom máte 12 mesiacov.
mBank – aktuálne má poskytnutie hypotéky bez poplatku.
365 bank – nemá aktuálne žiadnu špeciálnu kampaň alebo benefit. Pri splácaní hypotéky z účtu Plus poskytuje zľavu 0,30 percenta z úrokovej sadzby a 0,20 percenta pri refinancovaní hypotéky z inej banky.
Slovenská sporiteľňa – poplatok za poskytnutie 300 eur jednotne bez ohľadu na výšku hypotéky.
VÚB Banka – aktuálne v rámci kampane má poskytnutie hypotéky bez poplatku pri splácaní hypotéky z účtu v banke a pri jeho aktívnom využívaní.

20. marca 2023/0 Komentáre/od Roman Tomša

Blog

ČSOB zvyšuje od 21. marca úrokové sadzby hypoték

Slovenská ČSOB od utorka 21. marca mení podmienky hypoték a zvyšuje úrokové sadzby. Banka ponechá zvýhodnenú úrokovú sadzbu pri päťročnej fixácii.

Slovenská ČSOB mení úrokové sadzby hypoték s platnosťou od 21. marca. Úrokové sadzby v poslednej dobe menilo viacero bánk. Minulý týždeň menila úrokové sadzby VÚB banka s platnosťou od 16. marca. Ešte pred VÚB zvýšili úrokové sadzby Prima banka, Tatra banka a UniCredit bank. Od 24. marca potom zvyšuje úrokové sadzby 365 banka.

ČSOB mení úrokové sadzby len pri trojročnej, štvorročnej a päťročnej fixácii úrokovej sadzby. Pri dlhších fixáciách na desať a viac rokov potom banka úrokové sadzby hypoték nemení. ČSOB má potom v ponuke aj 15-ročnú a 20-ročnú fixáciu úrokovej sadzby hypotéky.

Úrokové sadzby pre refinancovanie úverov

Fixácia	Úroková sadzba v % p.a.
1 rok	Od 5,29%
3 roky	Od 4,19%
4 roky	Od 4,19%
5 rokov	Od 3,99%
10 rokov	Od 4,39%
15 rokov	Od 4,59%
20 rokov	Od 4,69%

Úrokové sadzby uvedené vyššie platia v prípade splácania úveru z účtu v ČSOB, pri poistení nehnuteľnosti cez ČSOB. Úrokové sadzby platia pri financovaní do 100 percent z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Úrokové sadzby pre ostatné účely

Fixácia	Úroková sadzba v % p.a.
1 rok	Od 5,29%
3 roky	Od 4,19%
4 roky	Od 4,19%
5 rokov	Od 3,99%
10 rokov	Od 4,39%
15 rokov	Od 4,59%
20 rokov	Od 4,69%

Úrokové sadzby uvedené vyššie platia v prípade splácania úveru z účtu v ČSOB, pri poistení nehnuteľnosti cez ČSOB. Úrokové sadzby platia pri financovaní do 80 percent z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Úrokové sadzby pre neúčelové hypotéky

Fixácia	Úroková sadzba v % p.a.
1 rok	Od 5,79%
3 roky	Od 4,69%
4 roky	Od 4,69%
5 rokov	Od 4,49%
10 rokov	Od 4,89%
15 rokov	Od 5,09%
20 rokov	Od 5,19%

Úrokové sadzby hypoték zrejme porastú aj naďalej. Tento týždeň rozhodla rada guvernérov Európskej centrálnej banky o ďalšom zvýšení úrokových sadzieb o 0,50 percenta. Takéto zvýšenie sa potom prejaví aj vo výške úrokových sadzieb hypoték.

18. marca 2023/0 Komentáre/od Roman Tomša

Blog

Banky za minulý rok poskytli 3,5 miliardy eur v úveroch na bývanie. Rástla 365 banka, ČSOB a Prima banka

Národná banka Slovenska zverejnila vývoj úverov na bývanie. Banky za minulý rok poskytli viac ako 3,5 miliardy eur. Nie všetkým bankám sa však darilo zvyšovať si trhový podiel. Hypotekárny boom využili len dve banky – Prima banka a ČSOB.

Minulý rok sa na začiatku roka spustilo masívne zdražovanie hypoték, ktoré bude zrejme pokračovať aj tento rok. Slováci tak najmä na začiatku roka využili výhodne úrokové sadzby na dlhé fixácie, ktoré mali niektoré slovenské banky v ponuke.

Na začiatku minulého roka nebol problém získať hypotéku s úrokovou sadzbou fixovanou na desať rokov pod jedným percentom. Objavili sa dokonca aj dlhšie fixácie na 15 alebo dokonca na 20 rokov. Dnes už ani na krátku fixáciu na tri roky nezískate úrok pod tromi percentami.

Medzimesačne rástla len ČSOB

Ak sa pozrieme na medzimesačné porovnanie decembra a novembra, tak dokázala rásť len jediná slovenská banka – ČSOB. Trhový podiel jej stúpol o 0,08 percenta a bola jedinou bankou, ktorá napriek rastúcim sadzbám dokázala získať nových klientov a zvyšovať trhový podiel. ČSOB navyše rástla kontinuálne celý rok a jej trhový podiel sa zvyšoval každý mesiac.

Banky za december zároveň poskytli rekordne nízky objem nových hypoték. Úvery na bývanie stagnujú niekoľko mesiacov a objemy úverov na bývanie klesajú. Banky v decembri poskytli len 179 miliónov eur nových úverov na bývanie. Je to najmenší objem nových úverov na bývanie za celý rok 2022.

Prima banka klesá

V minulom roku výrazným tempom okrem ČSOB rástla aj Prima banka. Tá však začala strácať dych a v posledných mesiacoch minulého roka začal jej trhový podiel v úveroch na bývanie dramatických spôsobom naopak klesať.

Medzimesačne stratila Prima banka 0,03 percenta v úveroch na bývanie. Rast portfólia úverov na bývanie sa však Prima banke zastavil ešte v septembri. Ešte v októbri bolo portfólio stabilné a jej trhový podiel v úveroch na bývanie bol rovnaký ako v septembri. V novembri už začal trhový podiel Prima banky klesať a od najvyššej hodnoty v roku 2022 banka stratila do konca roka 0,06 percenta v úveroch na bývanie.

Padá aj VÚB

Prima banka nebola jedinou slovenskou bankou, ktorej sa medzimesačne v úveroch na bývanie nedarilo. Trhový podiel v úveroch na bývanie klesol aj VÚB. Tej medzimesačne trhový podiel klesol 0,07 percenta. Banka stráca klientov už od začiatku roka 2022.

Druhou najhoršou bankou bola práve Prima banka, ktorej medzimesačne trhový podiel klesol o 0,03 percenta. Pokles trhového podielu však zaznamenali prakticky všetky banky – Slovenská sporiteľňa (pokles o 0,02 percenta), Tatra banka (pokles o 0,01 percenta), mBank (pokles o 0,01 percenta).

Niektorým slovenským bankám síce trhový podiel neklesol, ale ani nerástol. Rovnaký trhový podiel mala 365 banka a UniCredit bank. Ide však o výrazne menšie banky, ktorých trhový podiel je v porovnaní napríklad so Slovenskou sporiteľňou alebo Tatra bankou takmer zanedbateľný.

Za rok 2022 rástla 365 banka, ČSOB a Prima banka

Ak sa pozrieme na celý minulý rok, tak v náročnom období dokázali rásť len dve slovenské banky. Rástla len slovenská ČSOB a Prima banka. Obom bankám sa podarilo získať väčšinu nových úverov na bývanie. Mierny rast portfólia úverov na bývanie zaznamenala aj 365 banka.

V porovnaní so začiatkom roka rástla ČSOB v úveroch na bývanie o 1,19 percenta. Jej trhový podiel bol na konci decembra na úrovni 15 percent. Druhou bankou, ktorej za celý rok 2022 rástol trhový podiel bola Prima banka. Aj napriek poklesu trhového podielu v posledných mesiacoch, Prima banka za minulý rok narástla o 1,32 percenta. Prima banka mala trhový podiel v úveroch na bývanie na konci decembra vo výške 11,46 percenta.

Pri zohľadnení čísel za celý minulý rok rástol trhový podiel aj menšej 365 banke. Tá za minulý rok získala len 0,36 percenta na trhovom podiely v úveroch na bývanie. Trhový podiel 365 banky na konci roka 2022 bol len 3,05 percenta.

Lenže rekordérov máme hlavne aj na druhej strane. Väčšina bánk teda o klientov prišla a objem úverov na bývanie im klesol. Stabilný trhový podiel mala len Slovenská sporiteľňa. Tá v porovnaní s januárom síce narástla, ale len o 0,03 percenta. Trhový podiel Slovenskej sporiteľni stagnoval a prakticky sa nemenil celý rok. Banka mala na konci roka 25,14 percenta všetkých hypoték na trhu.

VÚB strácala po celý rok

Väčšina slovenských bánk klientov s úverom na bývanie strácala. Najhoršie na tom bola VÚB, ktorá nových klientov nie lenže nezískala, ale výrazne strácala trhový podiel v úveroch na bývanie. Banka stratila až 1,58 percenta v úveroch na bývanie. Klienti teda z VÚB v minulom roku masívne odchádzali. Trhový podiel VÚB na konci roka klesol len na 19,90 percenta.

Lenže VÚB nebola jedinou bankou, ktorej drasticky klesal objem úverov na bývanie. Nedarilo sa ani Tatra banke, ktorá hypotéky stráca dlhodobo. Tatra banka stratila 0,56 percenta na trhovom podiely v úveroch na bývanie. Tatra banke trhový podiel počas roka klesol len na 13,05 percenta. Tatra banka definitívne v roku 2022 stratila trhovú trojku v úveroch na bývanie, keď ju predbehla ČSOB. Rozdiel medzi týmito dvomi bankami je už takmer dve percentá.

Klientov stratila aj slovenská pobočka UniCredit bank, ktorá prišla o 0,04 percenta na trhovom podiely v úveroch na bývanie. Jej trhový podiel je však len 5,23 percenta.

Ešte horšie na tom bola mBank, ktorá stratila 0,19 percenta v trhovom podiely v úveroch na bývanie. Pritom poľská pobočka mBank patrí medzi najmenšie hypotekárne banky na trhu a jej podiel je len tesne nad jedným percentom.

Najviac rástol desaťročný fix

Rast úrokových sadzieb hypoték sa nezastavil ani v závere minulého roka. Medzimesačne úroky stúpli naviac pri fixácii na 10 rokov. Za mesiac december pri fixáciách na desať a viac rokov stúpli o 0,63 percenta. Počas celého roka boli pri desaťročnej fixácii najväčšie výkyvy úrokov. Spôsobilo to najmä postupné čerpanie hypoték, ktoré boli schválené na začiatku roka, keď boli úrokové sadzby ešte nižšie.

V prípade krátkych fixácii do 5 rokov medzimesačne úrokové sadzby vzrástli o 0,09 percenta. Úrokové sadzby fixované nad 5 a do 10 rokov potom medzimesačne stúpli o 0,06 percenta.

Pod úrovňou troch percent boli úrokové sadzby už len pri pohyblivých sadzbách a pri sadzbách do jedného roka, kde sa úrokové sadzby v prieme hýbali na úrovni 2,89 percenta. Pri všetkých ostatných sa už úroky dostali nad tri percentá.

Nad tromi percentami

Ak sa teda pozrieme na fixácie nad jeden rok, ktoré si klienti slovenských bánk volia najčastejšie, tak sú všetky sadzby na trhu už nad tromi percentami. Úrokové sadzby fixované od jedného do päť rokov sa potom v závere roka pohybovali vo výške 3,04 percenta. Od začiatku roka sadzby stúpli o 2,05 percenta.

V prípade úrokových sadzieb fixovaných od 5 do 10 rokov stúpli úrokové sadzby hypoték o 2,22 percenta a v prieme sa pohybujú vo výške 3,26 percenta. Stúpali však aj úroky fixované na obdobie 10 a viac rokov. Úroky pri týchto fixácii stúpli o 2,15 percenta a pohybujú sa vo výške okolo 3,46 percenta. Pre vyššie úrokové sadzby potom Slováci získajú nižšiu hypotéku. Rozdiel môže byť aj niekoľko desiatok tisíc eur.

11. februára 2023/0 Komentáre/od Roman Tomša

Blog

Úroky na hypotékach rastú. Od banky dostanete menej

Doba lacných hypoték minulý rok definitívne skončila. Úroky na hypotékach začali na jar stúpať a stúpať budú aj tento rok.

Slováci si niekoľko rokov užívali klesania úrokových sadzieb na úveroch na bývanie. Hypotéky postupne zlacňovali od roku 2016, keď sa výrazne znížili pokuta za predčasné splatenie hypotéky mimo výročie fixácie.

Desiatky tisíc Slovákov využili nižšiu sankciu za predčasné splatenie hypotéky vo výške len jedného percenta z predčasne splácanej sumy na refinancovanie hypotéky do inej banky. Lenže tento rok prišlo k obratu a úroky na úveroch na bývanie začali rásť.

Rastúce sadzby

Situácia sa však zmenila na začiatku minulého roka, keď začali postupne úroky na hypotékach rásť. Dôvodov rastu úrokových sadzieb hypoték bolo viacero. Prvým bola vysoká inflácia, ktorá znamenala, že európski centrálni bankári po rokoch záporných sadzieb zaradili spiatočku a úroky začali rásť.

Druhým dôvodom bola vojna na Ukrajine, ktorá výrazne zamiešala kartami. Slovenské banky po rokoch klesania teda začali postupne na hypotékach úrokové sadzby zvyšovať. Úroky zrejme porastú aj v nasledujúcich mesiacoch. Na konci roka napríklad zvýšili úrokové sadzby hypoték dve banky – Prima banka a 365 bank.

Z jedného na tri

Pokles úrokov na hypotékach bol pozvoľný a trvalo niekoľko rokov kým sa úroky dostali na úroveň spred roka. Pred rokom nebol problém nájsť ponuku s úrokom nižším ako jedno percento aj na dlhšej fixácii na desať rokov. Nárast bol však oveľa dynamickejší a banky využili situáciu spojenú s vysokým dopytom po úveroch na bývanie v prvej polovici minulého roka.

Ešte v januári bola priemerná úroková sadzba úverov na bývanie s fixovanou sadzbou na maximálne štyri roky tesne pod jedným percentom a pohybovala sa na úrovni 0,99 percenta. Na konci novembra už bola priemerná úroková sadzba s rovnakou fixáciou na úrovni 2,94 percenta. Úroky teda vzrástli o 1,95 percenta. Údaje o úrokových sadzbách úverov na bývanie zverejňuje centrálna banka.

Rástli aj sadzby pri ostatných fixáciách. Priemerná úroková sadzba pri fixácii od päť do desať rokov sa na začiatku roka pohybovala na úrovni 1,03 percenta. Na konci novembra sa už pohybovala na úrovni 3,20 percenta. Za desať mesiacov tak úroková sadzba vzrástla o 2,17 percenta.

Rásť budú aj v tomto roku

Podobne rástli úrokové sadzby aj s fixáciou na viac ako desať rokov. Dlhšie fixácie banky na začiatku tohto roka preferovali a dokonca sa objavili ponuky aj na fixáciu na 15 a 20 rokov. Práve pri najdlhších fixáciách úroky rástli najmenej rýchlo. Na začiatku roka sa pohybovali priemerne na úrovni 1,31 percenta a v novembri boli vo výške 2,83 percenta. Stúpli teda o 1,52 percenta.

Úroky v tomto roku budú stúpať naďalej. Lenže úroky nebudú rásť len na nových úveroch na bývanie. Tisícom Slovákov úrokové sadzby vzrastú aj na úveroch, kde im končí fixácia úrokovej sadzby. V dobe vysokej inflácie, rastúcich cien energií a cien v obchodoch to pre mnohých Slovákov nemusí byť najlepšia správa. Zvýšenie úrokov na existujúcich úveroch môže byť pre niektorých Slovákov problémom.

Desiatky eur mesačne

Ceny bytov a domov sa naprieč Slovenskom v posledných rokoch iba zvyšovali. Najvýraznejšie rástli v Bratislave, ale ceny nehnuteľností išli hore vo všetkých kútoch Slovenska. Prejavilo sa to aj zvyšovaním hypoték, ktoré Slováci potrebovali na kúpu nového bývania.

Vyššie hypotéky znamenajú aj vyššie splátky. Napríklad ešte na začiatku roka ste mali splátku hypotéky vo výške 150-tisíc eur s trojročným fixom a sadzbou 0,99 percenta pri splatnosti na 25 vo výške 564,63 eur. Ak by ste o rovnakú hypotéku žiadali v novembri, tak by splátka bola 706,64 eur. To znamená mesačne o 142,01 eur viac. Priemerný úrok pri trojročnej fixácii totiž stúpol na 2,82 percenta.

S reálnymi ešte horšie

Lenže prepočet vyššie je s priemernými sadzbami, ktoré zahŕňajú úrokové sadzby hypoték čerpaných v danom mesiaci. V nich sú započítané ešte aj hypotéky z nižšími sadzbami, ktoré banky poskytovali na začiatku roka, ale klienti ich čerpali až na konci minulého roka.

Ako to teda vyzerá v jednotlivých bankách? Nájsť ponuku na trojročný fix s úrokom nižším ako tri percentá je prakticky nemožné. Sporadicky sa síce takáto ponuka objaví, ale podmienkou je často v takom prípade poistenie úveru, ktoré hypotéku predraží.

Banka	Úroková sadzba fixovaná na 3 roky v % p.a.	Mesačná splátka (100-tis. eur)	Mesačná splátka (150-tis. eur)	Mesačná splátka (200-tis. eur)
365 bank	3,75 %	515 €	772 €	1.029 €
ČSOB	3,55 %	503 €	755 €	1.007 €
Prima banka	3,00 %	474,21 €	711,32 €	948,42 €
mBank	4,59 %	561 €	841 €	1.122 €
Tatra banka	4,09 %	532,82 €	709,23 €	1.064,64 €
Slovenská sporiteľňa	3,79 %	516,31 €	774,47 €	1.032,62 €
VÚB	3,89 %	521,78 €	782,67 €	1.043,56 €
UniCredit Bank	3,29 %	489,43 €	734,15 €	978,86 €

Všetky prepočty sme realizovali za nasledovných podmienok: splatnosť úveru 25 rokov, financovanie vo výške 80 percent zakladanej nehnuteľnosti, klient bude v banke, kde žiada o hypotéku využívať bežný účet, úver bez poistenia schopnosti splácať.

Rozdiel medzi bankou s najnižším úrokom a najvyšším je v mesačnej splátke pri hypotéke 100-tisíc eur až 86,79 eur. V dobe rastúcich sadzieb je teda dôležité mať ponuky z viacerých bánk.

Menšia hypotéka

Lenže problémom pre mnohých Slovákov nemusia byť len vyššie splátky hypotéky. Pre vyššie splátky budú musieť mnohé rodiny zrejme obmedziť svoje rozpočty, aby mali na splácanie hypotéky z vyššou úrokovou sadzbou. Slováci by si mali strážiť dátum konca fixácie úrokovej sadzby a hlavne by sa mali pripraviť na výrazné zvýšenie mesačnej splátky.

Lenže vyššie splátky znamenajú problém aj pre tých, čo chcú byt alebo dom kupovať tento rok. Príjmy v minulom roku totiž nerástli rovnako rýchlo ako inflácia a väčšina Slovákov teda v minulom roku zarobila menej. Menej teda dostanú aj na hypotéke a to aj pre rastúce úroky.

Banky musia totiž povinne počítať schopnosť klienta splácať hypotéku rátať s úrokovou sadzbou (stresové navýšenie úrokovej sadzby) až o dve percenta vyššou ako ju budú mať uvedenú v zmluve. Ak vám teda banka pridelí sadzbu 3,29 percenta, tak schopnosť splácať hypotéku musí banka počítať so sadzbou 5,29 percenta. Rozdiel v mesačnej splátke pri 100-tisícovej hypotéke a dobe splatnosti 25 rokov je potom 112 eur. Banka teda počíta vašu schopnosť splácať so splátkou, ktorá je o 112 vyššia ako ju máte uvedenú v úverovej zmluve.

Budú musieť šetriť

Mnoho Slovákov sa teda dostane k nižšej hypotéke ako ešte na začiatku minulého roka. Dôvodom sú rastúce úroky, ale aj opatrenia Národnej banky Slovensko (NBS), ktoré od 1. januára vstúpili do platnosti. Nové pravidlá výrazne obmedzenia financovanie bývanie pre ľudí starších ako 40 rokov.

Po novom sa žiadateľom o úver nad 40 rokov, ktorým splatnosť úveru presahuje do dôchodku bude postupne znižovať maximálne DTI, teda pomer dlhu k príjmom. Dnes si klient môže od banky štandardne požičať 8-násobok svojho ročného príjmu.

Nová úprava NBS navrhuje, aby sa maximálna výška úveru znižovala o 0,25 násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci 40 rokov. To znamená, že 41-ročný klient si tak bude môcť požičať už len 7,75 násobok svojho ročného príjmu a 50- ročný klient len 5,5 násobok svojho príjmu.

Mnoho Slovákov bude musieť pred získaním hypotéky šetriť, pretože nedosiahne na želanú výšku úveru. Šetriť však budú musieť aj tie slovenské domácnosti, kde budú mať obnovu úrokovej sadzby v tomto roku a využívali sadzby často aj o niekoľko percent nižšie. Ako ukázali prepočty vyššie, tak pri 150-tisícovej hypotéke vám môže mesačná splátka vzrásť aj o 150 eur.

O tisíce menej

Ak sa pozrieme na detailné prepočty tak v jednotlivých bankách dostanete pri započítaní stresového navýšenia úrokovej sadzby (navýšenie úrokovej sadzby o 2 percentá oproti tej priradenej v banke) výrazne menej ako v minulosti. A to pritom rátame len s úrokovou sadzbou 3 percentá. Väčšina bánk má pritom úroky na hypotékach výrazne vyššie.

Napríklad pri jednom žiadateľovi, ktorý má čistý mesačný príjem tisíc eur, vek 30 rokov a je bez akýchkoľvek iných výdavkov sa výška hypotéky znížila len na 78.700 eur. Pokiaľ by rovnaký žiadateľ žiadal o hypotéku na začiatku minulého roka, tak by sa pritom dostal na 96-tisíc eur.

Banka	Úroková sadzba fixovaná na 3 roky v % p.a.	Jeden žiadateľ (max. hypotéka)	Dvaja žiadatelia (max. hypotéka)	Dvaja žiadatelia s hypotékou (max. hypotéka)
365 bank	3,75 %	73.100 €	152.100 €	156.900 €
ČSOB	3,55 %	74.500 €	155.100 €	159.900 €
Prima banka	3,00 %	78.700 €	163.700 €	168.800 €
mBank	4,59 %	67.600 €	140.600 €	145.000 €
Tatra banka	4,09 %	70.800 €	147.300 €	151.900 €
Slovenská sporiteľňa	3,79 %	72.800 €	151.500 €	156.300 €
VÚB	3,89 %	72.100 €	150.100 €	154.800 €
UniCredit Bank	3,29 %	76.500 €	159.100 €	164.100 €

Aké údaje sme zahrnuli v prepočtoch?

Jeden žiadateľ – Príjem 1.000 eur, príjem zo závislej činnosti, splatnosť hypotéky na 25 rokov, vek hlavného žiadateľa 30 rokov, bez iných výdavkov.
Dvaja žiadatelia – dvaja žiadatelia s jedným dieťaťom, príjem hlavného žiadateľa 1.200 eur, príjem spolužiadateľa 900 eur, obaja príjem zo závislej činnosti, splatnosť hypotéky na 25 rokov, vek hlavného žiadateľa 30 rokov, vek hlavného spolužiadateľa 30 rokov, bez iných výdavkov.
Dvaja žiadatelia s hypotékou – dvaja žiadatelia s jedným dieťaťom, príjem hlavného žiadateľa 1.800 eur, príjem spolužiadateľa 1.100 eur, obaja príjem zo závislej činnosti, splatnosť hypotéky na 25 rokov, vek hlavného žiadateľa 35 rokov, vek hlavného žiadateľa 35 rokov, mesačná splátka hypotéky 450 eur, zostatok hypotéky je vo výške 70.000 eur.

Aj v maximálnej výške hypotéky je medzi jednotlivými bankami výrazný rozdiel. Najnižšiu sumu vzhľadom na vyšší úrok klientovi požičia mBank. Najvyššiu sumu potom Prima banka. Medzi týmito dvomi bankami je rozdiel 23.800 eur.

Aj to je dôvod prečo by ste hypotéku nemali riešiť hneď v prvej banke, ktorú oslovíte. Nechajte si vypracovať nezáväzné ponuky z viacerých bánk a tie potom porovnajte. Porovnávajte aj výšku hypotéky, ale aj celkové podmienky.

Hypotéku neodkladajte

Rastúce úrokové sadzby hypoték pre mnoho Slovákov budú znamenať, že sa nedostanú k úveru na vysnívané bývanie. Hypotéku by ste teda nemali odkladať na neskôr, pretože úrokové sadzby hypoték budú rásť aj v tomto roku.

Rastúce úroky na hypotékach budú znamenať, že od banky získate nižšiu hypotéku. Zvyšujúce sa úroky a znižujúce sa hypotéky sa môžu pozitívne prejaviť v poklese cien nehnuteľností. Pre budúcich kupujúcich je to síce dobrá správa, ale pre predávajúcich naopak zlá.

Čakať na pokles cien nehnuteľností však môže znamenať, že sa pre vysoké úrokové sadzby k hypotéke aj tak nedostanete. Kúpu teda skutočne radšej neodkladajte. Čakať sa oplatí len tým, ktorí majú dostatok vlastných zdrojov a nepotrebujú veľkú sumu z banky.

Klesajúce ceny nehnuteľností môžu znamenať pasť pre tých, čo budú chcieť hypotéku refinancovať do inej banky. Pre prípadný pokles cien nehnuteľností im totiž môže klesnúť hodnota bytu alebo domu tak, že jednoducho nebude stačiť na získanie hypotéky.

Menia sa pozície

Minulý rok poriadne zamiešal kartami na trhu. V minulom roku sa na štvrtú priečku prepadla Tatra banka a treťou bankou z pohľadu podielu na trhu hypoték sa stala ČSOB. Rásť počas minulého roka dokázali len niektoré banky. Väčšina bánk svoje trhové priečky strácala a pri niektorých to bol prepad aj vyšší ako jedno percento ich trhového podielu.

Práve to sa môže v tomto roku prejaviť v snahe tých horších bánk z rebríčka získavať nových klientov. Pokles úrokových sadzieb sa v tejto dobe čakať skutočne nedá. Banky však môžu zaujať napríklad znížením poplatkov za poskytnutie hypotéky alebo benefitmi navyše. Posledných niekoľko rokov banky o klienta bojovali len úrokovými sadzbami. Teraz sa situácia mení a banky zrejme do boja o nového klienta zapoja aj ďalšie benefity.

8. januára 2023/1 Komentár/od Roman Tomša

Blog

Úroky hypoték rastú: Nezmeškajte poslednú šancu na výhodnú hypotéku

Úrokové sadzby hypoték posledných niekoľko mesiacov rýchlo rastú. Väčšina bánk za posledné dva mesiace zvyšovala sadzby niekoľkokrát.

Ešte na začiatku roka ste mohli získať hypotéku s desaťročnou fixáciou od 0,99%. Úrokové sadzby pod jedno percento boli úplne bežné a to najmä pri krátkych fixáciách na dva alebo tri roky.

Lenže situácia sa v poslednom období zmenila a banky začali postupne úrokové sadzby zvyšovať. Úrokové sadzby hypoték začali rásť na začiatku tohto roka. Všetky banky ceny hypoték upravovali od začiatku roka hneď niekoľkokrát a vždy len smerom nahor.

U susedov rastú

Úrokové sadzby hypoték rastú posledných niekoľko mesiacov a aktuálne sa sadzby už pohybujú vo väčšine bánk okolo dvoch percent pri trojročnej a päťročnej fixácii a nad dvomi percentami sú potom sadzby na desať rokov. Výnimkou už nie je ani úroková sadzba nad tromi percentami pri najdlhších fixáciách.

Sadzby navyše budú rásť zrejme aj ďalej. Stačí sa pozrieť na vývoj úrokových sadzieb hypoték u našich západných susedov. V Česku sadzby hypoték rastú už od minulého roka a priemerné sadzby sa tam hýbu na úrovni okolo päť percent. Za rastúcimi sadzbami hypoték sú aj zvyšujúce sa základné úrokové sadzby Českej národnej banky, ktorá má základnú úrokovú sadzbu už na úrovni 5,75% a bude rásť zrejme aj v nasledujúcich mesiacoch. Rastúce sadzby centrálnych bánk sa potom prejavujú v sadzbách komerčných bánk pre bežných klientov.

Inflácia aj vojna

Úrokové sadzby hypoték niekoľko rokov na Slovensku postupne klesali. Úrokové sadzby začali klesať v roku 2016, keď došlo k zmene zákona o úveroch na bývanie a zaviedla sa jednotná sankcia za predčasné splatenie hypotéky vo výške maximálne jedného percenta.

Úrokové sadzby hypoték klesali niekoľko rokov, ale za posledné tri mesiace úrokové sadzby len rástli. Vývoj úrokových sadzieb hypoték ovplyvňuje aj inflácia, ktorá je teraz rekordne vysoká. V nasledujúcich mesiacoch sa to zrejme nezmení a inflácia bude rásť aj naďalej.

Vypočítajte si splátku hypotéky

Sadzby na Slovensku a v krajinách eurozóny ovplyvňujú potom rozhodnutia Európskej centrálnej banky. Tá držala sadzby niekoľko rokov bez zmeny a snažila sa nízkymi sadzbami podporiť spotrebu. Lenže teraz sa situácia zmenila inflácia dosahuje rekordné hodnoty v celej Európskej únii. ECB teda zrejme po niekoľkých rokoch pristúpi k zvýšeniu úrokovej sadzby, čo bude znamenať ďalší rast úrokových sadzieb.

Na rast úrokových sadzieb má vplyv aj vojna na Ukrajine, ktorá na trhoch vyvolala vlnu nervozity. Konflikt na Ukrajine teda môže znamenať ďalší rast cien v obchodoch, zvyšovanie inflácie a nakoniec aj rast úrokových sadzieb hypoték.

Volte dlhší fix

Ak teda teraz riešite hypotéku mali by ste voliť dlhšie fixácie. V čase neistoty, rastúcich úrokových sadzieb a vysokej inflácie je lepšie si sadzbu hypotéky zafixovať na čo najdlhšie obdobie.

Súčasná výška úrokových sadzieb sa zrejme neudrží dlho a je pravdepodobné, že sadzby budú rásť aj v nasledujúcich mesiacoch. Za minulý týždeň oznámili hneď štyri banky zvýšenie úrokových sadzieb.

Minulý týždeň úrokové sadzby zvýšila česká pobočka UniCredit Bank a tiež Tatra banka. Od budúceho týždňa potom sadzby zvyšuje ČSOB a Slovenská sporiteľňa. Práve v prípade poslednej menovanej banky bude sadzba pri 15-ročnej fixácii začínať až na 3,19%.

Desať aj dvadsať

Mení sa aj samotná stratégia bánk, ktoré ešte minulý rok preferovali hlavne krátke fixácie na tri alebo štyri roky. Lenže riziko rastúcich sadzieb hypoték ovplyvnila aj samotné banky, ktoré teraz začali stále častejšie preferovať najmä dlhšie fixácie.

Väčšina bánk však do ponúk zariadila už aj dlhšie fixácie na desať a viac rokov. Slovenská sporiteľňa a ČSOB majú v ponuke napríklad aj 15-ročnú fixáciu úrokovej sadzby a ČSOB má dokonca v ponuke až 20-ročnú fixáciu úrokovej sadzby.

Takmer všetky banky potom majú v ponuke minimálne desaťročný fix. Jedinou bankou, ktorá ide proti tomuto trendu je Prima banka, ktorá má v ponuke maximálne 7-ročný fix. Práve táto banka dlhodobo láka klientov na krátke fixácie, ktoré môžu znamenať rýchle zvýšenie sadzby a splátky.

Krátkym sa vyhnite

Dlhšie fixácie úrokových sadzieb pred časom na Facebooku odporúčalo aj ministerstvo financií, ktoré v príspevku vystríhalo pred krátkymi fixáciami úrokových sadzieb na jeden, dva alebo tri roky.

Prehľad úrokových sadzieb (fixácia 1, 2, 3 roky)

Banka	Fixácia na 1 rok	Fixácia na 2 roky	Fixácia na 3 roky
365.bank	0,75%	–	1,45%
ČSOB	1,50%	–	1,50%
mBank	1,59%	–	1,89%
Prima banka	–	–	0,60%
Slovenská sporiteľňa	–	–	1,89%
Tatra banka	1,09%	1,49%	1,99%
UniCredit Bank	–	–	2,29%
VÚB	–	–	1,49%

Prehľad úrokových sadzieb (fixácia 1, 2, 3 roky)

Banka	Fixácia na 5 rokov	Fixácia na 7 rokov	Fixácia na 10 rokov
365.bank	2,65%	–	3,65%
ČSOB	1,85%	–	2,45%
mBank	2,09%	2,39%	2,99%
Prima banka	1,20%	1,80%	–
Slovenská sporiteľňa	2,09%	–	2,69%
Tatra banka	2,19%	2,29%	2,59%
UniCredit Bank	2,49%	2,49%	2,49%
VÚB	1,79%	–	2,59%

Slovenská sporiteľňa má potom v ponuke aj fixáciu úrokovej sadzby na 15 rokov. Sadzba u nej začína na úrovni od 3,19%. Dlhú 15-ročnú fixáciu má v ponuke ešte ČSOB, kde sadzba začína na úrovni 2,75%. Práve ČSOB má v ponuke aj 20-ročnú fixáciu, ktorá je na Slovensku unikátna. Takto dlhú fixáciu úrokovej sadzby hypotéky nemá v ponuke žiadna iná banka. Pri 20-ročnej fixácii v ČSOB začína sadzba na 2,95%.

Refinancujte alebo fixujte

Dnes teda hypotéku s úrokovou sadzbou pod jedno percento získate len v dvoch bankách – v Prima banke a v 365 bank. V oboch bankách však ide o krátku iba trojročnú fixáciu. Dlhšie desaťročné fixácie úrokových sadzieb sa už blížia k hranici troch percent.

Ak teda máte hypotéku s krátkou iba trojročnou fixáciou mali by ste vašu banku osloviť a požiadať ju o zmenu fixácie na dlhšie obdobie. Väčšina bánk takúto zmenu umožňuje. V prípade niektorých bánk ako napríklad v prípade Prima banky je však problémom absencia úrokovej sadzby na 10 rokov.

Ak vám banka zmenu úrokovej sadzby neumožní máte stále možnosť preniesť hypotéku do inej banky. V prípade prenosu hypotéky často nemusíte dokladovať príjem a nepotrebujete ani nový znalecký posudok.

Počítajte s poplatkami

Či už banku požiadate o zmenu fixácie alebo sa rozhodnete pre refinancovanie hypotéky, tak sa pripravte na poplatky. Banky pri zmene fixácie väčšinou účtujú poplatok, ktorý sa pohybuje v desiatkach eur. Nie všetky banky, však zmenu fixácie umožňujú.

Ak sa rozhodnete pre refinancovanie hypotéky do inej banky, tak sa poplatkom rovnako nevyhnete. Poplatok si účtuje nová aj stará banka. Počítajte tiež s poplatkom za vybavenie katastra a v niektorých bankách budete potrebovať aj nový znalecký posudok na zakladanú nehnuteľnosť. Cena znaleckých posudkov pre veľký dopyt sa tiež zvýšila a môžete rátať s poplatkom aj nad dvesto eur.

Refinancovanie hypotéky môže znamenať náklady navyše, ale v čase rastúcich sadzieb môže znamenať aj úsporu. Nad refinancovaním by ste mali uvažovať hlavne pokiaľ vám končí fixácia úrokovej sadzby v starej banke tento alebo budúci rok. Pri obnove úrokovej sadzby vám totiž banka pošle ponuku s vyššou úrokovou sadzbou. Ak sa teda pre refinancovanie rozhodnete teraz, tak môžete ušetriť pretože sadzby budú rásť aj v nasledujúcich mesiacoch.

15. mája 2022/0 Komentáre/od Roman Tomša

Blog

IFP: Vývoj ovplyvní vojna na Ukrajine. Mzdy prestanú rásť

Invázia Ruska na Ukrajinu negatívne zasiahne slovenskú ekonomiku, ktorá tento rok porastie tempom 2,1 %. Uviedol to dnes Inštitút finančnej politiky na ministerstve financií.

Invázia Ruska na Ukrajinu negatívne zasiahne slovenskú ekonomiku, ktorá tento rok porastie tempom 2,1 %. V marci a druhom štvrťroku dôjde k výpadkom exportov do Ruska, Bieloruska a Ukrajiny a poklesne aj dopyt v eurozóne a krajinách V3.

Rastúce ceny energií sa budú podľa analytikov z Inštitútu finančnej politiky pretavovať do zvyšovania cien spotrebiteľských tovarov a služieb, čo bude znižovať spotrebu domácností.

Priemysel pocíti nedostatok súčiastok a zamestnanosť porastie iba mierne. V základnom scenári predpokladajú analytici oživenie v druhej polovici roka.

„Očakávame, že v budúcom roku HDP vzrastie o 5,3 %, pod čo sa podpíše oživenie po odznení konfliktu a čerpanie fondov EÚ. Z dôvodu veľkej neistoty uvádzame tiež alternatívny scenár predpokladajúci dlhšie trvanie vojny na Ukrajine a vážnejšie následky pre exporty. Slovenská ekonomika v roku 2022 stúpne o 2,1 %. Hlavným dôvodom spomalenia ekonomického rastu oproti pôvodnej prognóze je invázia Ruska na Ukrajinu,“
UVÁDZA SA V KOMENTÁRI INŠTITÚTU FINANČNEJ POLITIKY.

Spomalenie pre vojnu na Ukrajine

Vojenský konflikt a sankcie proti Rusku výrazne obmedzia slovenské exporty do tohto regiónu a spôsobia tiež spomalenie ekonomického rastu obchodných partnerov Slovenska.

Vojna na Ukrajine prispeje k ďalšiemu zvyšovaniu cien energií, čo sa prejaví aj v cenách spotrebiteľských tovarov a služieb. Vyššia inflácia bude tlmiť domácu spotrebu nielen v tomto, ale aj v nasledujúcich rokoch.

Mzdy už nebudú rásť

Zamestnanosť aj napriek nižšiemu tempu rastu ekonomiky stúpne, mzdy však v tomto roku nebudú stíhať rásť s infláciou. Znamená to, že zamestnanci budú mať problém zarobiť toľko, aby si dokázali uhradiť všetky náklady. Mnoho ľudí sa teda bude musieť uskromniť alebo budú musieť hľadať ďalší zdroj príjmu.

„Očakávame, že slovenský vývoz bude najsilnejšie zasiahnutý vývojom na Ukrajine v marci až júni. V tomto období očakávame, že sa vývoz do Ruska, Bieloruska a na Ukrajinu takmer úplne zastaví,“
UVIEDLI ANALYTICI.

Zahraničný obchod bude tiež tlmený pomalším rastom v eurozóne a krajinách V3 a pretrvávajúcimi problémami s úzkymi hrdlami v dodávateľských reťazcoch. Fungovanie týchto reťazcov bude komplikovať obmedzenie nákladnej leteckej dopravy ponad región a tiež fakt, že Rusko a Ukrajina sú významnými producentmi viacerých kľúčových komodít.

„V základnom scenári očakávame, že export sa začne zotavovať v druhej polovici roka, ale nie všetky firmy vyvážajúce do Ruska dokážu nájsť iné trhy. Vzhľadom na veľkú neistotu táto prognóza obsahuje aj alternatívny scenár, kde predpokladáme vážnejšie vplyvy na dodávateľské reťazce a menej úspešné hľadanie nových odbytíšť,“
DOPĹŇAJÚ ANALYTICI V KOMENTÁRI.

Po covide

Po prekonaní vlny variantu omikron nateraz analytici nepredpokladajú výraznejšie ekonomické vplyvy z titulu samotnej pandémie.

„Vychádzajúc z predpokladu, že konflikt sa skončí v priebehu tohto roka očakávame, že v roku 2023 slovenská ekonomika porastie tempom 5,3 %,“
UVÁDZA SA V SPRÁVE ANALYTIKOV.

Ekonomiku potiahne oživenie exportov a najmä investície z dočerpávania EÚ fondov z dôvodu ukončenia tretieho programového obdobia. Zvýši sa tiež objem prostriedkov plynúcich z Plánu obnovy a odolnosti.

V ďalších rokoch ekonomický rast klesne pod 2 % a ekonomika sa prestane prehrievať. Ekonomický vývoj bude tlmiť očakávaná konsolidácia verejných financií, ku ktorej vláda plánuje pristúpiť už od budúceho roka.

Návrat čerpania fondov EÚ na bežné hodnoty a pomalší prítok mladých ľudí na trh práce z dôvodu demografických zmien budú taktiež prispievať k rastu ekonomiky negatívne.

29. marca 2022/0 Komentáre/od Roman Tomša

Blog

Ako na investovanie: Sporenie s hypotékou? Myslite hlavne na vyššiu splátku

Objem poskytnutých hypoték každý rok rastie a nájsť niekoho vo svojom okolí bez hypotéky je takmer nemožné. Ako sa však vyhnúť problémom v čase rastúcich sadzieb?

Minulý týždeň sme sa venovali základom investovania a vysvetlili sme si ako investovanie funguje. Dnes sa pozrieme na prípad, keď vo vašom rodinnom rozpočte musíte myslieť aj na zadné vrátka pre rastúce sadzby hypoték.

Hypotéka je už dnes úplne bežným produktom a nemajú ju len mladí, ktorí si riešia vlastné nové a často aj prvé bývanie. Stále častejšie je hypotéka tým produktom, ktorým sa riešia aj rekonštrukcie domov a bytov. Hypotéka je vhodným produktom aj na refinancovanie nevýhodných úverov, či už ide o spotrebné úvery alebo úvery stavebných sporiteľní a samozrejme refinancovať môžete aj nevýhodné hypotéky.

Ako sa však pripraviť na možný nárast úrokových sadzieb? A dá sa to vôbec? Sadzby hypoték sa postupne začali dvíhať pred pár týždňami a dá sa očakávať, že niekoľko najbližších mesiacov až rokov aj rásť budú. Napríklad v susednej Českej republike sa už základná sadzba centrálnej banky dvíha k päťpercentnej hranici. Od tejto sadzby sa potom odvíjajú napríklad aj sadzby hypoték.

Keď rastú sadzby hypoték

Najmä pre ľudí s vyššími hypotékami môže byť rast sadzieb v budúcnosti veľkým problémom. Ak ste teraz brali hypotéku 100-tisíc eur a dostali ste od banky 1%, tak pri 30-ročnej splatnosti máte mesačnú splátku 322 eur. Pri rovnakej hypotéke s dvomi percentami, je už mesačná splátka 370 eur. Ak by sadzba stúpla na tri percentá, tak by mesačná splátka stúpla na 422 eur.

Pri náraste o sadzby o jedno percento vám teda mesačná splátka vzrastie o 48 eur. Ak by sa sadzba zvýšila o dve percentá, tak by splátka mesačne stúpla až o 100 eur. A to je už citeľná suma pre váš rodinný rozpočet.

Mnoho klientov bánk si teraz volí hlavne dlhšie fixácie – často na desať rokov. Tých desať rokov stabilnej sadzby by ste, ale rozhodne nemali iba tak premrhať. Na možné zvýšenie sadzby po uplynutí prvej fixácie by ste sa mali pripraviť. Banky totiž ešte stále ponúkajú výhodné úroky, ktoré môžete mať zafixované na desať a dokonca aj na dvadsať rokov.

Majte plán

Je však pravdepodobné, že úroky budú na hypotékach postupne rásť. Preto ak máte teraz hypotéku s krátkym úrokom na tri alebo päť rokov, tak máte možno poslednú šancu získať dobrý úrok na desať a viac rokov. Možnosti máte dve – osloviť svoju banku a požiadať ju o zmenu fixácie alebo môžete hypotéku refinancovať. Pri refinancovaní hypotéky často nemusíte ani dokladovať svoj príjem novej banke– stačí ak ste pôvodnú hypotéku splácali riadne a bez omeškaní.

Ak ste si brali novú hypotéku napríklad na kúpu vášho vysnívaného bývania, mali by ste sa pripraviť na možné zvýšenie sadzby po skončení prvej fixácie. Možno si kladiete otázku, či sa dá vôbec na niečo také pripraviť. Dá sa pripraviť na zvýšenie sadzby o desať rokov? Áno, na zvýšenie sadzby sa dá pripraviť, len si musíte hneď na začiatku splácania vytvoriť finančný plán a toho sa musíte držať.

Vytvorte si rezervu

Vo vašom pláne by ste vždy mali myslieť na zadné vrátka a pripraviť váš rodinný rozpočet aj na nepredvídané situácie. Jednou z takých je situácia, keď vám banka oznámi, že o dva mesiace budete na hypotéke splácať o 50 alebo 100 eur viac. Máte dva mesiace na vyriešenie tohto problému, ak ste sa naň pripravili, tak riešenie je veľmi jednoduché.

Už spolu s prvou splátkou hypotéky by vám totiž mala odchádzať pravidelná mesačná suma na sporenie. Veľmi staré pravidlo hovorí, že sporiť a odkladať na horšie časy by ste si mali minimálne 10% vašich príjmov. No minimálne v prvých rokoch splácania hypotéky by táto suma mala byť ešte vyššia.

Základom všetkého je dať všetky vaše pravidelné mesačné príjmy a výdavky na papier. To by mal byť krok číslo jedna. Podobne ako v prípade štátneho rozpočtu by ste mali výdavky na jednotlivé “kapitoly” vášho rodinného rozpočtu plánovať. Iba tak nájdete peniaze, ktoré by ste inak minuli možno na hlúposti a váš rodinný rozpočet nebude krvácať.

Určiť by ste si teda mali presnú sumu na jednotlivé položky – potraviny, oblečenie, drogériu, deti a výdavky spojené s bežným chodom domácnosti (energie, voda, teplo). Pri plánovaní by ste mali myslieť aj na jednu položku – zábava. Vyhraďte si presnú sumu, ktorú môžete mesačne minúť napríklad v reštaurácii alebo na návštevu divadla, či kina.

Rovnako pri plánovaní myslite aj na ďalšiu položku – dovolenku. Ak si neviete predstaviť leto bez leňošenia na pláži mali by ste vo svojom rozpočte na túto položku myslieť. Dovolenku by ste si nikdy nemali riešiť na dlh alebo na splátky. Ak máte hypotéku, tak dovolenka by sa mala financovať z vašich ušetrených peňazí. Drahú a luxusnú dovolenku si môžete dopriať, keď na ňu máte peniaze. Zvyšovať svoj dlh len preto, aby ste mohli ísť k moru je cestou k finančnej samovražde.

Plánovanie, plánovanie, plánovanie

Keď si teda dáte na papier všetky vaše príjmy a naplánujete si všetky výdavky zistíte koľko vám mesačne ešte ostáva. Tento zostatok by ste potom mali rozdeliť na tri časti a tieto sumy by ste si mali odkladať. Riešením v tomto prípade, ale nie je sporenie na bežnom účte alebo na sporiacom účte. Myslite na to, že peniaze vám tam znehodnocuje vysoká inflácia. Každý rok vám teraz môžete z našetrených peňazí ukrojiť aj desať percent.

Ideálnym riešením je odkladať peniaze do výnosnejších produktov ako sú napríklad fondy. Prvú časť peňazí budete potrebovať najskôr o niekoľko rokov – tá totiž bude ako poistka prípadného navýšenia úrokovej sadzby.

Na prípadné navýšenie úrokovej sadzby by mala ísť najvyššia suma a teda 40% z toho čo vám ostane, by ste mali posielať práve na sporenie, ktoré bude rezervou pre prípad zvýšenia vaše splátky hypotéky.

Druhú časť vašej rezervy vo výške 35% by ste mali odkladať na budúcu rekonštrukciu vášho domu alebo bytu. Musíte totiž počítať s tým, že váš dom alebo byt bude po nejakom čase potrebovať vymeniť okná, kotol alebo napríklad ústredné kúrenie. Pri domoch treba myslieť aj na výmenu strechy, ktorá má bežne životnosť 20 až 30 rokov. Jej výmena je však poriadnym zásahom do rodinného rozpočtu. Aj budúce rekonštrukcie preto musíte zahrnúť do vášho plánu.

Zostane vám 25%, ktoré si budete odkladať ako „rýchle“ peniaze. Použijete ich napríklad vtedy, keď sa vám pokazí chladnička, práčka alebo budete chcieť deti poslať do letného tábora. Pri tejto sume nemyslite na dlhodobé sporenie, pretože peniaze budete míňať vtedy, keď to bude treba.

Disciplína

Peniaze z prvého balíka použite vtedy, keď by vám banka dvihla úrokovú sadzbu hypotéky. Pri výročí fixácie môžete totiž dať ľubovoľne vysokú mimoriadnu splátku. Peniaze, ktoré si za desať rokov nasporíte teda dáte pri výročí fixácie ako mimoriadnu splátku. Tým si znížite vašu mesačnú splátku. Rastúcu sadzbu hypotéky si teda pri dostatočne vysokej nasporenej sume nemusíte ani všimnúť.

Peniaze z druhého balíka miniete peniaze zasa na plánované rekonštrukcie. Dôležité je, aby ste z tohto druhého balíka neplatili opravy a drobné rekonštrukcie. Druhý balík je rezervou na novú strechu, kotol, kúrenie alebo okná. Neslúži na to, aby ste z neho zaplatili napríklad novú chladničku. Na tieto výdavky si tvoríte tretí najmenší balík.

Dôležitá je vaša disciplinovanosť. Peniaze nesmiete míňať na nič iné ako na to, na čo si ich šetríte. Ak to dodržíte, tak sa nemusíte báť starnúceho domu a ani rastúcich sadzieb hypoték v budúcnosti. Rovnako by ste mali peniaze na sporenie posielať za každých okolností. Nájsť výhovorku prečo peniaze neposlať nie je až taký problém. Akú výhovorku si však nájdete, keď vám do domu začne zatekať a peniaze na rekonštrukciu strechy ste minuli na letnú dovolenku?

Nezabudnite, že tak ako starne váš dom, tak starne aj jeho majiteľ. Banka vám v päťdesiatke alebo šesťdesiatke ďalšiu hypotéku na 30 rokov nedá. Hypotéka s krátkou splatnosťou môže byť pre váš rodinný rozpočet zabijakom.

Sporiť môžete naozaj aj keď máte hypotéku a je to ešte dôležitejšie. Vo vašom živote vás totiž čakajú okamžiky, keď budete nasporené peniaze potrebovať. Vždy majte na pamäti, že žiadna rezerva nie je dostatočne vysoká pretože neviete čo všetko vás v živote čaká.

Vaše otázky

Rovnako ako minulý týždeň, aj tento sa zodpovieme niektoré z vašich otázok. Tie nám môžete stále posielať na mail investicie@riesimepeniaze.sk. Zodpovieme ich postupne v ďalších dieloch nášho seriálu.

Kryptomeny – áno alebo nie? Oplatí sa do nich investovať?

Investície do kryptomien sú vysoko rizikové a pre bežných investorov predstavujú značné riziko. Trh s kryptomenami je rozkolísaný a predpovedať ich možný vývoj je prakticky nemožné. Navyše pri obchodovaní s kryptomenami sa vystavujete aj značnému riziku, že o vaše peniaze jednoducho prídete. Niekoľko veľkých búrz s kryptomenami už napadli hackeri, ktorí z peňaženiek užívateľov ukradli milióny eur. Navyše samotné obchodovanie s kryptomenami je šedá zóna bez akejkoľvek regulácie zo strany napríklad centrálnych bánk. Vystavujete sa teda značnému riziku. Ak už s kryptomenami chcete experimentovať, tak by ste do nich nemali presúvať väčšinu vašich peňazí. S kryptomenami môžete začať vtedy, keď už máte vytvorenú nejakú rezervu v bezpečnejších aktívach a kryptomeny budú len ich doplnkami. Rozhodne by nemali byť vaším hlavným a jediným aktívom.

Z mojej výplaty si neviem odkladať ani cent. Ako si teda mám tvoriť rezervu?

To je mylná predstava mnohých ľudí. Vždy máte priestor na tvorbu rezervy. Vaše príjmy a výdavky by ste si mali spísať na papier, aby ste videli ako na tom váš rodinný rozpočet je. Potom by ste si mali stanoviť priority a na dôležité oblasti vyhradiť presnú sumu z vaše výplaty. Bez dovolenky prežijete, bez elektriny nie. Mnoho ľudí robí základnú chybu v tom, že zábavu dáva vo svojich hodnotách príliš vysoko a na zábavu míňa veľa peňazí. Ak máte napätý rozpočet, tak si jeden mesiac všetky výdavky píšte. Využiť na to môžete obyčajný papier, ale využiť môžete aj niektorú z aplikácii, ktoré sú dostupné pre Android alebo iPhone. Pri zaznamenávaní výdavkov buďte naozaj poctiví a zaznamenávajte všetky výdavky. Uvedomte si, že ak niektorý výdavok zamlčíte, tak klamete samých seba. Aplikácii alebo papieru je to jedno. Keď už budete mať prehľad o výdavkoch, tak budete vedieť zistiť, kde vám miznú peniaze úplne zbytočne. Potom si už budete môcť určiť priority a nastaviť váš rodinný rozpočet. Ako som písal už aj vyššie – základom je disciplína. Sporiť teda môžete vždy, len je treba mať všetky peniaze v rodinnom rozpočte pod dohľadom.

27. marca 2022/4 komentáre/od Matej Petrovič

Blog

Ako na refinancovanie hypotéky?

Úrokové sadzby hypoték začali postupe rásť a zostávajú možno posledné mesiace a možno len posledné týždne na výhodné refinancovanie hypotéky.

Ak máte na vašej hypotéke aktuálne krátku fixáciu na tri alebo päť rokov mali by ste zbystriť pozornosť. Úrokové sadzby už aj na Slovensku po rokoch klesania začali postupne rásť a dvíhať sa zrejme budú aj v nasledujúcom období. Pred možným rastom úrokov už upozorňuje aj ministerstvo financií, ktoré na to upozornilo na svojom Facebooku.

Mnohé banky stále ponúkajú výhodné úrokové sadzby, ale tie sa týkajú väčšinou kratších fixácií na tri, štyri alebo maximálne na päť rokov. V čase rastúcich sadzieb je tu však riziko voliť si krátke fixácie na tri alebo štyri roky. Analytici upozorňujú, že o pár mesiacov môžu byť sadzby na hypotékach na úrovni okolo dvoch percent.

Zvyšovanie sadzieb môže znamenať, že pri obnove úrokovej sadzby po skončení aktuálnej fixácie vám môže splátka narásť aj o desiatky eur. V čase rastúcich cien v obchodoch, rastúcich cien energií a neistoty to môže znamenať pohromu pre rodinný rozpočet. Nechajte si teda sadzbu upraviť alebo hypotéku refinancujte.

Svoju alebo cudziu

Väčšina slovenských bánk umožňuje meniť úrokové sadzby aj mimo výročie fixácie. Ak vaša banka túto možnosť ponúka určite by ste mali svoju banku osloviť a požiadať ju o predĺženie fixácie a nastavenie novej úrokovej sadzby. Voľte však fixáciu na päť a ideálne na desať a viac rokov.

V minulosti takúto možnosť banky neponúkali a možnosť meniť sadzby aj počas fixácie prišli v období poklesu poplatku za predčasné splatenie hypotéky, ktorý je teraz na úrovni jedného percenta. Pomohol tomu aj konkurenčný boj bánk a práve klesajúce úroky. Tie niekoľko posledných rokov vytrvalo klesali, až sa slovenské sadzby stali jednými z najnižších v celej Európskej únii.

Pokiaľ sa rozhodnete pre zmenu úrokovej sadzby mali by ste teraz voliť fixáciu optimálne na päť až desať rokov. Ak vám banka dá ponuku novej úrokovej sadzby mali by ste sadzbu porovnať s konkurenciou. Práve pri dlhších fixáciách je rozdiel v sadzbách najväčší. Ak vám vaša banka nedá najlepšiu ponuku, tak hypotéku refinancujte. Refinancovanie neodkladajte, pretože sadzby budú postupne rásť zrejme vo všetkých bankách.

Menej papierov

Pri desaťročnej fixácii môžete od banky dostať sadzbu 1,15, ale aj 1,99 percenta. Práve pri dlhších fixáciách je dobré si ponuky jednotlivých bánk porovnať. Ak na to nemáte čas, nechajte starosti na nás a ponuky pre vás vyžiadame a porovnáme.

Pri refinancovaní hypotéky potrebujete navyše menej papierov. Niektoré papiere, ktoré ste potrebovali pri prvej hypotéke už nebudete potrebovať. Mnohé banky vám navyše refinancovanie hypotéky uľahčia preplatením sankcie alebo vrátením splátok.

Zopár dokladov však predsa len budete potrebovať. Jedným z potrebných dokladov je aj znalecký posudok. Banky často akceptujú aj starší znalecký posudok a nebudete musieť predkladať úplne nový posudok. Novej banke musíte doložiť väčšinou aj pôvodné úverové zmluvy a často aj záložné zmluvy.

Aj bez dokladovania príjmov

Pri refinancovaní hypotéky nemusíte navyše väčšinou dokladovať výšku príjmov. Banky umožňujú pri refinancovaní hypotéky príjmy dokladovať zjednodušeným spôsobom. Pri zamestnancoch napríklad banky kontrolujú dĺžku zamestnania a v prípade, keď ste podnikateľ, tak banka kontroluje hlavne bezdĺžnosť voči daňovému úradu.

Aby ste nemuseli dokladovať výšku príjmov, tak musíte splniť niektoré podmienky. Väčšina bánk umožňuje zjednodušené dokladovania príjmov po zaplatení minimálne dvanástich splátok pôvodnej hypotéky (a úverov, ktoré budú novou hypotékou vyplatené). Navyše podmienkou je často aj čistý úverový register bez negatívnych záznamov (bez omeškania splátok a to aj na úveroch, ktoré nebudete novou hypotékou vyplácať alebo napríklad zamietnuté úvery).

Do novej hypotéky môžete často zahrnúť aj ďalšie menšie nevýhodné úvery alebo leasingy. Všetko záleží od hodnoty nehnuteľnosti, ktorou budete novej banke ručiť.

Čas sú peniaze

Pri refinancovaní hypotéky sa nevyhnete návšteve novej aj starej banky. V novej banke väčšinou hypotéku nevybavíte počas jednej návštevy. Vybavenie hypotéky môžete nechať aj na profesionálov z Riešime peniaze.

Nemusíte behať po bankách a zisťovať podmienky novej hypotéky. O všetko sa za váš postarajú profesionáli z Riešime peniaze. Hypotéku za vás vybavíme a do banky teda pôjdete až na podpis novej zmluvy v novej banke.

Ušetríte veľa času a vďaka výhodnejšej hypotéke ušetríte aj peniaze. V čase rastúcich sadzieb by ste mali myslieť hlavne na zafixovanie sadzby na dlhšie obdobie. Tým sa vyhnete možnému rastu úrokov a mesačnej splátky v budúcnosti.

Pri hypotéke by ste mali myslieť aj vytváranie rezervy na budúcu rekonštrukciu vášho vysnívaného bývania a tiež by ste mali myslieť na vytvorenie rezervy pre prípad rastu úrokovej sadzby a vašej mesačnej splátky. Na to sa pozrieme v ďalšom diely už budúci týždeň.

13. marca 2022/3 komentáre/od Matej Petrovič

Blog

Už aj ministerstvo financií odporúča dlhšie fixácie na hypotékach

Doba sa mení a namiesto znižovania sadzieb teraz prichádza ku zvyšovaniu úrokových sadzieb na úveroch. Zmeny na hypotekárnom trhu si všimlo aj slovenské ministerstvo financií, ktoré na Facebooku odporúčalo v čase zvyšujúcich sa sadzieb skôr dlhšie fixácie.

„O náraste úrokovej sadzby pri hypotékach sa rozprávalo už dlho. Slovensko malo už nejaký ten čas jedny z najlacnejších úverov na bývanie v Európskej únii. Väčšina bánk na Slovensku však už postupne zvyšuje svoje hypotekárne sadzby.

Súčasný nárast o dve desatiny percenta však nepredstavuje veľkú katastrofu. Nezabúdajme, že v iných krajinách, ako napríklad v susednom Česku, sú úrokové sadzby podstatne vyššie. My si tiež pamätáme časy s podstatne vyššími úrokovými sadzbami, ako budeme mať po aktuálnom zvýšení.

Výraznému nárastu úrokových sadzieb a problémom v rodinných rozpočtoch je možné predísť prostredníctvom hypotekárnych úverov s dlhšou fixáciou – teda na sedem rokov a viac. Znamená to, že úroková sadzba ostane po celé toto obdobie nezmenená, a klient banky sa tak nemusí v najbližších rokoch obávať, že by sa mu úver zo dňa na deň predražil.

Hypotéky s kratšími troj až päť ročnými fixáciami sa môžu zdať lákavé, lebo majú nižšiu úrokovú sadzbu, a preto sú lacnejšie. Dlhšie fixácie sú však zárukou dlhodobo stálej a nemennej úrokovej sadzby. Rodinám tak môžu priniesť väčšiu stabilitu a možnosť naplánovať si rodinné výdavky v dlhodobom horizonte.

Prečo je práve teraz dôležité rozmýšľať nad dlhšími fixáciami? Ekonomickí analytici predpokladajú, že úrokové sadzby dosiahli svoje dno a v najbližších rokoch budú rásť. Nízke úrokové sadzby na Slovensku držalo veľké konkurenčné prostredie v komerčnom bankovom sektore. Ak však najväčšie banky pristúpili k zvyšovaniu úrokových sadzieb, a to ešte pred intervenciou Európskej centrálnej banky, je veľký predpoklad, že sa k ním pridajú aj ostatné,“ uviedol na Facebooku rezort financií.

7. marca 2022/1 Komentár/od Roman Tomša

Blog

Využite výhodné úroky a zafixujte si úrok hypotéky na dlhšie obdobie

Sadzby na hypotékach začali postupne rásť a niektoré banky už úrokové sadzby dvihli. Iné síce vyčkávajú, ale v období týždňov a mesiacov pôjde úrok zrejme vyššie vo všetkých bankách.

Mnoho Slovákov pri vybavovaní hypoték zlákali nízke úroky po výške pár desatín percenta. Lenže takmer vo všetkých prípadoch ide v tomto prípade o fixáciu na tri alebo maximálne štyri roky. Lenže v dobe rastúcich sadzieb by ste sa mali pozerať hlavne na dlhšie fixácie.

Úrok 0,40% je síce fajn no treba sa pripraviť na čo sa stane, keď vám doba fixácie skončí. Mnoho klientov, ktorí sa dali na tieto nízke úroky zlákať, zostane prekvapených po skončení fixácie. Úrok im totiž často vyletí aj nad jedno percento a nie všetky banky sú ochotné riešiť akúkoľvek úpravu úrokovej sadzby.

V dobe vysokých sadzieb už nebude riešením ani refinancovanie hypotéky do inej banky – väčšina bánk má totiž pri mnohých sadzbách totožné podmienky a nájsť výhodnejšiu ponuku nemusí byť o dva alebo tri roky vôbec jednoduché.

Zafixujte na dlhšie

Dlhšie fixácie na päť alebo napríklad na desať rokov už väčšinou nie sú tak výhodné, teda nie sú výhodné na prvý pohľad. Lenže v dobe zvyšujúcich sa sadzieb by ste mali siahnuť práve po fixácii na minimálne päť rokov. Ideálnym riešením je potom fixácia na desať rokov alebo aj na dlhšie, keďže nikto teraz nevie povedať, kde sa rast úrokov zastaví. Jedna zo slovenských bánk má napríklad teraz v ponuke 20-ročný fix od 1,35%.

Mnoho Slovákov zlákali extréme nízke úroky na tri roky. Ak vám fixácia končí tento rok, tak to nemusí znamenať pohromu. Sadzby síce porastú, ale zatiaľ rastú pomaly. Horšie je ak vám fixácia končí o rok alebo dva. Vtedy už budú sadzby vyššie a dosiahnuť nižšiu sadzbu už nebude také jednoduché. Podľa analytikov sa dajú o dva roky pri kratších fixáciách čakať úroky vo výške až dvoch percent.

Ak teda máte možnosť vo svojej banke úrok zafixovať na dlhšie obdobie, tak najprv oslovte vašu banku a požiadajte ju o prehodnotenie úrokovej sadzby mimo výročie fixácie. V tom prípade počítajte s poplatkami a ponuka vašej banky nemusí byť najvýhodnejšia na trhu. Ušetríte si však poplatky za predčasné splatenie hypotéky mimo výročie fixácie a tiež nemusíte podpisovať novú zmluvu. Vaša banka nebude skúmať ani vaše príjmy alebo hodnotu nehnuteľnosti.

Výhodnejšie je refinancovanie

Ak vám vaša banka dá ponuku na novú úrokovú sadzbu na dlhšiu fixáciu, tak by ste si novú sadzbu mali porovnať s konkurenciou. Práve pri sadzbách fixovaných na 10 rokov je medzi bankami najväčší rozdiel.

Zatiaľ čo jedna banka vám pri desať ročnej fixácii dá sadzbu od 1,15%, tak iná vám na tú istú fixáciu dá 1,99%. V mesačných splátkach to potom môže znamenať aj desiatky eur mesačne zaplatených zbytočne na vyše. Za celé obdobie prvej fixácie môže byť potom rozdiel aj v tisícoch eur zaplatených navyše.

Oplatí sa teda vždy poobzerať aj po konkurenčných ponukách a porovnať si ich s ponukou vašej banky. Predsa len by malo byť vaším cieľom získať najlepšie podmienky pre seba a nie najlepšie podmienky pre vašu banku.

Nezabúdajte, že pokiaľ vám vaša banka nedá najlepšiu ponuku, tak stále máte možnosť hypotéku preniesť do inej banky. Refinancovaním hypotéky do inej banky môžete často aj napriek zaplateniu sankcie pôvodnej banke ušetriť aj tisíce eur.

Zbavte sa nevýhodných úverov

Ak sa už rozhodnete pre refinancovanie hypotéky, tak by ste si mali dať na papier všetky vaše existujúce záväzky. Spolu s hypotékou sa totiž môžete zbaviť napríklad aj nevýhodného spotrebného úveru alebo predraženého úveru zo stavebnej sporiteľne. Niektoré banky vám umožnia splatiť hypotékou napríklad aj leasing, kreditné karty a tiež povolené prečerpania na účtoch. Tie sú výrazne drahšie ako hypotéka a znamenajú vyššiu záťaž na váš rozpočet. Keďže nerastú len úroky na úveroch, ale aj ceny v obchodoch, tak sa každé ušetrené euro počíta.

Všetko však záleží hlavne od hodnoty nehnuteľnosti, ktorú v prospech úveru založíte. Vo väčšine bánk nie je problém získať úver až do výšky 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosť. Pre úvery s vyšším percentom potom väčšinou platia prísnejšie podmienky a niektoré banky vás za hypotéku do 90% hodnoty potrestajú aj vyššou úrokovou sadzbou.

Preniesť hypotéku do inej banky môžete aj v prípade, keď ste čerpali v pôvodnej banke 100% hodnoty zakladanej nehnuteľnosť. Takéto hypotéky síce banky už neposkytujú, pokiaľ ju však máte môžete si ju tiež refinancovať. Nie všetky banky, ale umožnia prenos 100% hypotéky a treba počítať aj s vyššiu sadzbou.

Viac peňazí z banky potom môžete dostať napríklad v prípade, keď v prospech banky založíte aj ďalšiu nehnuteľnosť. Vždy platí, že čím menšie percento z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti banka financuje, tak tým pravdepodobnejšie je schválenie hypotéky. Hypotéka s financovaním do 70% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti je pre banku menej riziková ako tá s financovaním 90%. Banka vám teda radšej schváli hypotéku do 70% ako hypotéku do 90%. Pri hypotékach nad 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti potom často platia aj ďalšie podmienky, ktoré musíte splniť.

Jednoduché aj komplikované

Pri refinancovaní väčšinou platia výhodnejšie podmienky a nemusíte banke dokladovať toľko papierov ako pri novej hypotéke. Ak prenášate hypotéku s históriou viac ako 12 mesiacov, tak od vás väčšina bánk nebude chcieť dokladovať výšku príjmu. Banka si iba overí, že ste zamestnaní a ako dlho. Nebude overovať výšku vášho príjmu.

Splniť je v tomto prípade potrebné často aj ďalšie podmienky ako napríklad bezproblémové splácanie všetkých úverov. Jednoduchšie refinancovanie platí často aj v prípade, keď máte príjem z podnikania.

Jednoduchšie refinancovanie bez dokladovania výšky príjmov sa však týka len tých prípadov, kde nepožadujete od banky žiadne peniaze navyše. To znamená, že chcete len peniaze na splatenie úverov a nie peniaze napríklad na rekonštrukciu.

Ak prekročíte zákonom stanovené limity (refinancovaný úver môžete navýšiť maximálne o 5% zo splácaných úverov a maximálne však o 2-tisíc eur) musíte novej banke zdokladovať aj vaše príjmy. V tom prípade budete musieť banke vydokladovať príjem a banka bude výšku príjmov aj overovať. Výhodou však je, že môžete získať peniaze navyše napríklad na rekonštrukciu alebo na zariadenie bývania.

Nový znalecký posudok?

Väčšina bánk vám cestu k refinancovaniu hypotéky uľahčí aj tým, že nebudete potrebovať úplne nový znalecký posudok. Banky si pri refinancovaní kladú rôzne podmienky. Jedna vám akceptuje aj niekoľko rokov starý posudok a iná bude chcieť nový znalecký posudok.

Ak však máte niekoľko rokov starý znalecký posudok, tak sa oplatí zvážiť investícia do nového posudku. Ceny nehnuteľností najmä vo veľkých mestách za posledné dva až tri roky vzrástli často aj o desiatky percent. Keď mal váš byt pred tromi rokmi hodnotu 100-tisíc, tak teraz môže mať kľudne hodnotu aj 130-tisíc. Pomôcť tomu mohla napríklad aj kompletná rekonštrukcia vášho bytu. Čím vyššiu hodnotu má váš byt alebo dom, tým menšie percento banka financuje a tým lepšie podmienky môžete vo novej banke získať.

Navyše pri refinancovaní hypotéky banky často ponúkajú rôzne benefity navyše. Či už ide o bezplatné posúdenie novej hypotéky, vrátenie splátok alebo preplatenie poplatkov za predčasné splatenie hypotéky v pôvodnej banke. Aj keď teda opúšťate vašu pôvodnú banku mimo výročie, tak sa vám vďaka týmto benefitom časť nákladov môže vrátiť. Navyše v novej banke získate fixáciu na dlhšie obdobie a tým aj kľudný spánok. Nemusíte sa už obávať, že vám splátka hypotéky vzrastie o desiatky eur zo dňa na deň.

Problémom potom nie je ani prenos účtu. Z pôvodnej banky do novej banky ho môžete preniesť jednoducho a o všetko sa postará nová banka. V tej podpíšete žiadosť o prenos účtu. Stará banka do novej prenesie všetky trvalé príkazy aj inkasá a váš pôvodný účet aj zatvorí.

Ušetríme vám čas aj peniaze

Pri refinancovaní musíte naozaj myslieť na všetky možné a občas aj nemožné kombinácie. Navyše prenos hypotéky si vyžiada aj váš čas. Ak by ste chceli obehať všetky banky, tak sa pripravte na niekoľko hodín, ktoré strávite v bankách. Nemáte na to čas? Nevadí, nechajte starosti na nás.

Overíme vám možnosti vo všetkých bankách s ktorými spolupracujeme a urobíme pre vás porovnanie ponúk. Budete tak vedieť, ktorá ponuka je tá najvýhodnejšia a ponuky si budete vedieť ľahko porovnať.

Do banky navyše pôjdete až na podpis novej úverovej zmluvy a vyhnete sa teda viacerým návštevám pobočky. Ušetríte čas aj peniaze, pretože v rámci porovnania ponúk od nás dostanete informácie o ďalších benefitoch alebo naopak poplatkoch, ktoré sú spojené s refinancovaním hypotéky.

Ak máte akékoľvek otázky, môžete nám napísať alebo sa môžete obrátiť na jednotlivé regionálne riaditeľstvá prípadne nám môžete zavolať na naše Centrum služieb klientom.

Článok vznikol v spolupráci s portálom Slobodná Európa, kde nájdete aj ďalšie naše články na tému úverov, investovania a poistenia.

5. marca 2022/0 Komentáre/od Roman Tomša

Archív pre zančku: Refinancovanie úverov

Viaceré dvihli

Krátke fixácie

O koľko teda preplatíte hypotéku v prípade poistenia úveru?

Fixácia na 3 roky a 4 roky

Päťročný fix

O koľko preplatíte hypotéku v prípade poistenia úveru?

Sedemročná fixácia

O koľko preplatíte hypotéku s poistením úveru?

Desaťročná fixácia

O koľko si na hypotéke priplatíte v prípade poistenia úveru?

Dlhšie fixácie

Akcie bánk

Aké akcie bánk môžete využiť?

Úrokové sadzby pre refinancovanie úverov

Úrokové sadzby pre ostatné účely

Úrokové sadzby pre neúčelové hypotéky

Medzimesačne rástla len ČSOB

Prima banka klesá

Padá aj VÚB

Za rok 2022 rástla 365 banka, ČSOB a Prima banka

VÚB strácala po celý rok

Najviac rástol desaťročný fix

Nad tromi percentami

Rastúce sadzby

Z jedného na tri

Rásť budú aj v tomto roku

Desiatky eur mesačne

S reálnymi ešte horšie

Menšia hypotéka

Budú musieť šetriť

O tisíce menej

Aké údaje sme zahrnuli v prepočtoch?

Hypotéku neodkladajte

Menia sa pozície

Úrokové sadzby hypoték posledných niekoľko mesiacov rýchlo rastú. Väčšina bánk za posledné dva mesiace zvyšovala sadzby niekoľkokrát.

U susedov rastú

Inflácia aj vojna

Volte dlhší fix

Desať aj dvadsať

Krátkym sa vyhnite

Refinancujte alebo fixujte

Počítajte s poplatkami

Invázia Ruska na Ukrajinu negatívne zasiahne slovenskú ekonomiku, ktorá tento rok porastie tempom 2,1 %. Uviedol to dnes Inštitút finančnej politiky na ministerstve financií.

Spomalenie pre vojnu na Ukrajine

Mzdy už nebudú rásť

Po covide

Objem poskytnutých hypoték každý rok rastie a nájsť niekoho vo svojom okolí bez hypotéky je takmer nemožné. Ako sa však vyhnúť problémom v čase rastúcich sadzieb?

Keď rastú sadzby hypoték

Majte plán

Vytvorte si rezervu

Plánovanie, plánovanie, plánovanie

Disciplína

Vaše otázky

Kryptomeny – áno alebo nie? Oplatí sa do nich investovať?

Z mojej výplaty si neviem odkladať ani cent. Ako si teda mám tvoriť rezervu?

Úrokové sadzby hypoték začali postupe rásť a zostávajú možno posledné mesiace a možno len posledné týždne na výhodné refinancovanie hypotéky.

Svoju alebo cudziu

Menej papierov

Aj bez dokladovania príjmov

Čas sú peniaze

Sadzby na hypotékach začali postupne rásť a niektoré banky už úrokové sadzby dvihli. Iné síce vyčkávajú, ale v období týždňov a mesiacov pôjde úrok zrejme vyššie vo všetkých bankách.

Zafixujte na dlhšie

Výhodnejšie je refinancovanie

Zbavte sa nevýhodných úverov

Jednoduché aj komplikované

Nový znalecký posudok?

Ušetríme vám čas aj peniaze

Máte ešte nejaké otázky? Neváhajte a napíšte nám mail alebo nám zavolajte!