Archív pre zančku: Refinancovanie úverov

Úrokové sadzby hypoték posledných niekoľko mesiacov rýchlo rastú. Väčšina bánk za posledné dva mesiace zvyšovala sadzby niekoľkokrát.

Ešte na začiatku roka ste mohli získať hypotéku s desaťročnou fixáciou od 0,99%. Úrokové sadzby pod jedno percento boli úplne bežné a to najmä pri krátkych fixáciách na dva alebo tri roky. 

Lenže situácia sa v poslednom období zmenila a banky začali postupne úrokové sadzby zvyšovať. Úrokové sadzby hypoték začali rásť na začiatku tohto roka. Všetky banky ceny hypoték upravovali od začiatku roka hneď niekoľkokrát a vždy len smerom nahor.

U susedov rastú

Úrokové sadzby hypoték rastú posledných niekoľko mesiacov a aktuálne sa sadzby už pohybujú vo väčšine bánk okolo dvoch percent pri trojročnej a päťročnej fixácii a nad dvomi percentami sú potom sadzby na desať rokov. Výnimkou už nie je ani úroková sadzba nad tromi percentami pri najdlhších fixáciách.

Sadzby navyše budú rásť zrejme aj ďalej. Stačí sa pozrieť na vývoj úrokových sadzieb hypoték u našich západných susedov. V Česku sadzby hypoték rastú už od minulého roka a priemerné sadzby sa tam hýbu na úrovni okolo päť percent. Za rastúcimi sadzbami hypoték sú aj zvyšujúce sa základné úrokové sadzby Českej národnej banky, ktorá má základnú úrokovú sadzbu už na úrovni 5,75% a bude rásť zrejme aj v nasledujúcich mesiacoch. Rastúce sadzby centrálnych bánk sa potom prejavujú v sadzbách komerčných bánk pre bežných klientov.

Inflácia aj vojna

Úrokové sadzby hypoték niekoľko rokov na Slovensku postupne klesali. Úrokové sadzby začali klesať v roku 2016, keď došlo k zmene zákona o úveroch na bývanie a zaviedla sa jednotná sankcia za predčasné splatenie hypotéky vo výške maximálne jedného percenta.

Úrokové sadzby hypoték klesali niekoľko rokov, ale za posledné tri mesiace úrokové sadzby len rástli. Vývoj úrokových sadzieb hypoték ovplyvňuje aj inflácia, ktorá je teraz rekordne vysoká. V nasledujúcich mesiacoch sa to zrejme nezmení a inflácia bude rásť aj naďalej.

Sadzby na Slovensku a v krajinách eurozóny ovplyvňujú potom rozhodnutia Európskej centrálnej banky. Tá držala sadzby niekoľko rokov bez zmeny a snažila sa nízkymi sadzbami podporiť spotrebu. Lenže teraz sa situácia zmenila inflácia dosahuje rekordné hodnoty v celej Európskej únii. ECB teda zrejme po niekoľkých rokoch pristúpi k zvýšeniu úrokovej sadzby, čo bude znamenať ďalší rast úrokových sadzieb.

Na rast úrokových sadzieb má vplyv aj vojna na Ukrajine, ktorá na trhoch vyvolala vlnu nervozity. Konflikt na Ukrajine teda môže znamenať ďalší rast cien v obchodoch, zvyšovanie inflácie a nakoniec aj rast úrokových sadzieb hypoték.

Volte dlhší fix

Ak teda teraz riešite hypotéku mali by ste voliť dlhšie fixácie. V čase neistoty, rastúcich úrokových sadzieb a vysokej inflácie je lepšie si sadzbu hypotéky zafixovať na čo najdlhšie obdobie.

Súčasná výška úrokových sadzieb sa zrejme neudrží dlho a je pravdepodobné, že sadzby budú rásť aj v nasledujúcich mesiacoch. Za minulý týždeň oznámili hneď štyri banky zvýšenie úrokových sadzieb.

Minulý týždeň úrokové sadzby zvýšila česká pobočka UniCredit Bank a tiež Tatra banka. Od budúceho týždňa potom sadzby zvyšuje ČSOBSlovenská sporiteľňa. Práve v prípade poslednej menovanej banky bude sadzba pri 15-ročnej fixácii začínať až na 3,19%.

Desať aj dvadsať

Mení sa aj samotná stratégia bánk, ktoré ešte minulý rok preferovali hlavne krátke fixácie na tri alebo štyri roky. Lenže riziko rastúcich sadzieb hypoték ovplyvnila aj samotné banky, ktoré teraz začali stále častejšie preferovať najmä dlhšie fixácie.

Väčšina bánk však do ponúk zariadila už aj dlhšie fixácie na desať a viac rokov. Slovenská sporiteľňa a ČSOB majú v ponuke napríklad aj 15-ročnú fixáciu úrokovej sadzby a ČSOB má dokonca v ponuke až 20-ročnú fixáciu úrokovej sadzby.

Takmer všetky banky potom majú v ponuke minimálne desaťročný fix. Jedinou bankou, ktorá ide proti tomuto trendu je Prima banka, ktorá má v ponuke maximálne 7-ročný fix. Práve táto banka dlhodobo láka klientov na krátke fixácie, ktoré môžu znamenať rýchle zvýšenie sadzby a splátky.

Krátkym sa vyhnite

Dlhšie fixácie úrokových sadzieb pred časom na Facebooku odporúčalo aj ministerstvo financií, ktoré v príspevku vystríhalo pred krátkymi fixáciami úrokových sadzieb na jeden, dva alebo tri roky.

Prehľad úrokových sadzieb (fixácia 1, 2, 3 roky)

BankaFixácia na 1 rokFixácia na 2 rokyFixácia na 3 roky
365.bank0,75%1,45%
ČSOB1,50%1,50%
mBank1,59%1,89%
Prima banka0,60%
Slovenská sporiteľňa1,89%
Tatra banka1,09%1,49%1,99%
UniCredit Bank2,29%
VÚB1,49%

Prehľad úrokových sadzieb (fixácia 1, 2, 3 roky)

BankaFixácia na 5 rokovFixácia na 7 rokovFixácia na 10 rokov
365.bank2,65%3,65%
ČSOB1,85%2,45%
mBank2,09%2,39%2,99%
Prima banka1,20%1,80%
Slovenská sporiteľňa2,09%2,69%
Tatra banka2,19%2,29%2,59%
UniCredit Bank2,49%2,49%2,49%
VÚB1,79%2,59%

Slovenská sporiteľňa má potom v ponuke aj fixáciu úrokovej sadzby na 15 rokov. Sadzba u nej začína na úrovni od 3,19%. Dlhú 15-ročnú fixáciu má v ponuke ešte ČSOB, kde sadzba začína na úrovni 2,75%. Práve ČSOB má v ponuke aj 20-ročnú fixáciu, ktorá je na Slovensku unikátna. Takto dlhú fixáciu úrokovej sadzby hypotéky nemá v ponuke žiadna iná banka. Pri 20-ročnej fixácii v ČSOB začína sadzba na 2,95%.

Refinancujte alebo fixujte

Dnes teda hypotéku s úrokovou sadzbou pod jedno percento získate len v dvoch bankách – v Prima banke a v 365 bank. V oboch bankách však ide o krátku iba trojročnú fixáciu. Dlhšie desaťročné fixácie úrokových sadzieb sa už blížia k hranici troch percent.

Ak teda máte hypotéku s krátkou iba trojročnou fixáciou mali by ste vašu banku osloviť a požiadať ju o zmenu fixácie na dlhšie obdobie. Väčšina bánk takúto zmenu umožňuje. V prípade niektorých bánk ako napríklad v prípade Prima banky je však problémom absencia úrokovej sadzby na 10 rokov.

Ak vám banka zmenu úrokovej sadzby neumožní máte stále možnosť preniesť hypotéku do inej banky. V prípade prenosu hypotéky často nemusíte dokladovať príjem a nepotrebujete ani nový znalecký posudok.

Počítajte s poplatkami

Či už banku požiadate o zmenu fixácie alebo sa rozhodnete pre refinancovanie hypotéky, tak sa pripravte na poplatky. Banky pri zmene fixácie väčšinou účtujú poplatok, ktorý sa pohybuje v desiatkach eur. Nie všetky banky, však zmenu fixácie umožňujú.

Ak sa rozhodnete pre refinancovanie hypotéky do inej banky, tak sa poplatkom rovnako nevyhnete. Poplatok si účtuje nová aj stará banka. Počítajte tiež s poplatkom za vybavenie katastra a v niektorých bankách budete potrebovať aj nový znalecký posudok na zakladanú nehnuteľnosť. Cena znaleckých posudkov pre veľký dopyt sa tiež zvýšila a môžete rátať s poplatkom aj nad dvesto eur.

Refinancovanie hypotéky môže znamenať náklady navyše, ale v čase rastúcich sadzieb môže znamenať aj úsporu. Nad refinancovaním by ste mali uvažovať hlavne pokiaľ vám končí fixácia úrokovej sadzby v starej banke tento alebo budúci rok. Pri obnove úrokovej sadzby vám totiž banka pošle ponuku s vyššou úrokovou sadzbou. Ak sa teda pre refinancovanie rozhodnete teraz, tak môžete ušetriť pretože sadzby budú rásť aj v nasledujúcich mesiacoch.

Invázia Ruska na Ukrajinu negatívne zasiahne slovenskú ekonomiku, ktorá tento rok porastie tempom 2,1 %. Uviedol to dnes Inštitút finančnej politiky na ministerstve financií.

Invázia Ruska na Ukrajinu negatívne zasiahne slovenskú ekonomiku, ktorá tento rok porastie tempom 2,1 %. V marci a druhom štvrťroku dôjde k výpadkom exportov do Ruska, Bieloruska a Ukrajiny a poklesne aj dopyt v eurozóne a krajinách V3.

Rastúce ceny energií sa budú podľa analytikov z Inštitútu finančnej politiky pretavovať do zvyšovania cien spotrebiteľských tovarov a služieb, čo bude znižovať spotrebu domácností.

Priemysel pocíti nedostatok súčiastok a zamestnanosť porastie iba mierne. V základnom scenári predpokladajú analytici oživenie v druhej polovici roka.

„Očakávame, že v budúcom roku HDP vzrastie o 5,3 %, pod čo sa podpíše oživenie po odznení konfliktu a čerpanie fondov EÚ. Z dôvodu veľkej neistoty uvádzame tiež alternatívny scenár predpokladajúci dlhšie trvanie vojny na Ukrajine a vážnejšie následky pre exporty. Slovenská ekonomika v roku 2022 stúpne o 2,1 %. Hlavným dôvodom spomalenia ekonomického rastu oproti pôvodnej prognóze je invázia Ruska na Ukrajinu,“

UVÁDZA SA V KOMENTÁRI INŠTITÚTU FINANČNEJ POLITIKY.

Spomalenie pre vojnu na Ukrajine

Vojenský konflikt a sankcie proti Rusku výrazne obmedzia slovenské exporty do tohto regiónu a spôsobia tiež spomalenie ekonomického rastu obchodných partnerov Slovenska.

Vojna na Ukrajine prispeje k ďalšiemu zvyšovaniu cien energií, čo sa prejaví aj v cenách spotrebiteľských tovarov a služieb. Vyššia inflácia bude tlmiť domácu spotrebu nielen v tomto, ale aj v nasledujúcich rokoch.

Mzdy už nebudú rásť

Zamestnanosť aj napriek nižšiemu tempu rastu ekonomiky stúpne, mzdy však v tomto roku nebudú stíhať rásť s infláciou. Znamená to, že zamestnanci budú mať problém zarobiť toľko, aby si dokázali uhradiť všetky náklady. Mnoho ľudí sa teda bude musieť uskromniť alebo budú musieť hľadať ďalší zdroj príjmu.

„Očakávame, že slovenský vývoz bude najsilnejšie zasiahnutý vývojom na Ukrajine v marci až júni. V tomto období očakávame, že sa vývoz do Ruska, Bieloruska a na Ukrajinu takmer úplne zastaví,“

UVIEDLI ANALYTICI.

Zahraničný obchod bude tiež tlmený pomalším rastom v eurozóne a krajinách V3 a pretrvávajúcimi problémami s úzkymi hrdlami v dodávateľských reťazcoch. Fungovanie týchto reťazcov bude komplikovať obmedzenie nákladnej leteckej dopravy ponad región a tiež fakt, že Rusko a Ukrajina sú významnými producentmi viacerých kľúčových komodít.

„V základnom scenári očakávame, že export sa začne zotavovať v druhej polovici roka, ale nie všetky firmy vyvážajúce do Ruska dokážu nájsť iné trhy. Vzhľadom na veľkú neistotu táto prognóza obsahuje aj alternatívny scenár, kde predpokladáme vážnejšie vplyvy na dodávateľské reťazce a menej úspešné hľadanie nových odbytíšť,“

DOPĹŇAJÚ ANALYTICI V KOMENTÁRI.

Po covide

Po prekonaní vlny variantu omikron nateraz analytici nepredpokladajú výraznejšie ekonomické vplyvy z titulu samotnej pandémie.

„Vychádzajúc z predpokladu, že konflikt sa skončí v priebehu tohto roka očakávame, že v roku 2023 slovenská ekonomika porastie tempom 5,3 %,“

UVÁDZA SA V SPRÁVE ANALYTIKOV.

Ekonomiku potiahne oživenie exportov a najmä investície z dočerpávania EÚ fondov z dôvodu ukončenia tretieho programového obdobia. Zvýši sa tiež objem prostriedkov plynúcich z Plánu obnovy a odolnosti.

V ďalších rokoch ekonomický rast klesne pod 2 % a ekonomika sa prestane prehrievať. Ekonomický vývoj bude tlmiť očakávaná konsolidácia verejných financií, ku ktorej vláda plánuje pristúpiť už od budúceho roka.

Návrat čerpania fondov EÚ na bežné hodnoty a pomalší prítok mladých ľudí na trh práce z dôvodu demografických zmien budú taktiež prispievať k rastu ekonomiky negatívne.

Objem poskytnutých hypoték každý rok rastie a nájsť niekoho vo svojom okolí bez hypotéky je takmer nemožné. Ako sa však vyhnúť problémom v čase rastúcich sadzieb?

Minulý týždeň sme sa venovali základom investovania a vysvetlili sme si ako investovanie funguje. Dnes sa pozrieme na prípad, keď vo vašom rodinnom rozpočte musíte myslieť aj na zadné vrátka pre rastúce sadzby hypoték.

Hypotéka je už dnes úplne bežným produktom a nemajú ju len mladí, ktorí si riešia vlastné nové a často aj prvé bývanie. Stále častejšie je hypotéka tým produktom, ktorým sa riešia aj rekonštrukcie domov a bytov. Hypotéka je vhodným produktom aj na refinancovanie nevýhodných úverov, či už ide o spotrebné úvery alebo úvery stavebných sporiteľní a samozrejme refinancovať môžete aj nevýhodné hypotéky.

Ako sa však pripraviť na možný nárast úrokových sadzieb? A dá sa to vôbec? Sadzby hypoték sa postupne začali dvíhať pred pár týždňami a dá sa očakávať, že niekoľko najbližších mesiacov až rokov aj rásť budú. Napríklad v susednej Českej republike sa už základná sadzba centrálnej banky dvíha k päťpercentnej hranici. Od tejto sadzby sa potom odvíjajú napríklad aj sadzby hypoték.

Keď rastú sadzby hypoték

Najmä pre ľudí s vyššími hypotékami môže byť rast sadzieb v budúcnosti veľkým problémom. Ak ste teraz brali hypotéku 100-tisíc eur a dostali ste od banky 1%, tak pri 30-ročnej splatnosti máte mesačnú splátku 322 eur. Pri rovnakej hypotéke s dvomi percentami, je už mesačná splátka 370 eur. Ak by sadzba stúpla na tri percentá, tak by mesačná splátka stúpla na 422 eur.

Pri náraste o sadzby o jedno percento vám teda mesačná splátka vzrastie o 48 eur. Ak by sa sadzba zvýšila o dve percentá, tak by splátka mesačne stúpla až o 100 eur. A to je už citeľná suma pre váš rodinný rozpočet.

Mnoho klientov bánk si teraz volí hlavne dlhšie fixácie – často na desať rokov. Tých desať rokov stabilnej sadzby by ste, ale rozhodne nemali iba tak premrhať. Na možné zvýšenie sadzby po uplynutí prvej fixácie by ste sa mali pripraviť. Banky totiž ešte stále ponúkajú výhodné úroky, ktoré môžete mať zafixované na desať a dokonca aj na dvadsať rokov.

Majte plán

Je však pravdepodobné, že úroky budú na hypotékach postupne rásť. Preto ak máte teraz hypotéku s krátkym úrokom na tri alebo päť rokov, tak máte možno poslednú šancu získať dobrý úrok na desať a viac rokov. Možnosti máte dve – osloviť svoju banku a požiadať ju o zmenu fixácie alebo môžete hypotéku refinancovať. Pri refinancovaní hypotéky často nemusíte ani dokladovať svoj príjem novej banke– stačí ak ste pôvodnú hypotéku splácali riadne a bez omeškaní.

Ak ste si brali novú hypotéku napríklad na kúpu vášho vysnívaného bývania, mali by ste sa pripraviť na možné zvýšenie sadzby po skončení prvej fixácie. Možno si kladiete otázku, či sa dá vôbec na niečo také pripraviť. Dá sa pripraviť na zvýšenie sadzby o desať rokov? Áno, na zvýšenie sadzby sa dá pripraviť, len si musíte hneď na začiatku splácania vytvoriť finančný plán a toho sa musíte držať.

Vytvorte si rezervu

Vo vašom pláne by ste vždy mali myslieť na zadné vrátka a pripraviť váš rodinný rozpočet aj na nepredvídané situácie. Jednou z takých je situácia, keď vám banka oznámi, že o dva mesiace budete na hypotéke splácať o 50 alebo 100 eur viac. Máte dva mesiace na vyriešenie tohto problému, ak ste sa naň pripravili, tak riešenie je veľmi jednoduché.

Už spolu s prvou splátkou hypotéky by vám totiž mala odchádzať pravidelná mesačná suma na sporenie. Veľmi staré pravidlo hovorí, že sporiť a odkladať na horšie časy by ste si mali minimálne 10% vašich príjmov. No minimálne v prvých rokoch splácania hypotéky by táto suma mala byť ešte vyššia.

Základom všetkého je dať všetky vaše pravidelné mesačné príjmy a výdavky na papier. To by mal byť krok číslo jedna. Podobne ako v prípade štátneho rozpočtu by ste mali výdavky na jednotlivé “kapitoly” vášho rodinného rozpočtu plánovať. Iba tak nájdete peniaze, ktoré by ste inak minuli možno na hlúposti a váš rodinný rozpočet nebude krvácať.

Určiť by ste si teda mali presnú sumu na jednotlivé položky – potraviny, oblečenie, drogériu, deti a výdavky spojené s bežným chodom domácnosti (energie, voda, teplo). Pri plánovaní by ste mali myslieť aj na jednu položku – zábava. Vyhraďte si presnú sumu, ktorú môžete mesačne minúť napríklad v reštaurácii alebo na návštevu divadla, či kina.

Rovnako pri plánovaní myslite aj na ďalšiu položku – dovolenku. Ak si neviete predstaviť leto bez leňošenia na pláži mali by ste vo svojom rozpočte na túto položku myslieť. Dovolenku by ste si nikdy nemali riešiť na dlh alebo na splátky. Ak máte hypotéku, tak dovolenka by sa mala financovať z vašich ušetrených peňazí. Drahú a luxusnú dovolenku si môžete dopriať, keď na ňu máte peniaze. Zvyšovať svoj dlh len preto, aby ste mohli ísť k moru je cestou k finančnej samovražde.

Plánovanie, plánovanie, plánovanie

Keď si teda dáte na papier všetky vaše príjmy a naplánujete si všetky výdavky zistíte koľko vám mesačne ešte ostáva. Tento zostatok by ste potom mali rozdeliť na tri časti a tieto sumy by ste si mali odkladať. Riešením v tomto prípade, ale nie je sporenie na bežnom účte alebo na sporiacom účte. Myslite na to, že peniaze vám tam znehodnocuje vysoká inflácia. Každý rok vám teraz môžete z našetrených peňazí ukrojiť aj desať percent.

Ideálnym riešením je odkladať peniaze do výnosnejších produktov ako sú napríklad fondy. Prvú časť peňazí budete potrebovať najskôr o niekoľko rokov – tá totiž bude ako poistka prípadného navýšenia úrokovej sadzby.

Na prípadné navýšenie úrokovej sadzby by mala ísť najvyššia suma a teda 40% z toho čo vám ostane, by ste mali posielať práve na sporenie, ktoré bude rezervou pre prípad zvýšenia vaše splátky hypotéky.

Druhú časť vašej rezervy vo výške 35% by ste mali odkladať na budúcu rekonštrukciu vášho domu alebo bytu. Musíte totiž počítať s tým, že váš dom alebo byt bude po nejakom čase potrebovať vymeniť okná, kotol alebo napríklad ústredné kúrenie. Pri domoch treba myslieť aj na výmenu strechy, ktorá má bežne životnosť 20 až 30 rokov. Jej výmena je však poriadnym zásahom do rodinného rozpočtu. Aj budúce rekonštrukcie preto musíte zahrnúť do vášho plánu.

Zostane vám 25%, ktoré si budete odkladať ako „rýchle“ peniaze. Použijete ich napríklad vtedy, keď sa vám pokazí chladnička, práčka alebo budete chcieť deti poslať do letného tábora. Pri tejto sume nemyslite na dlhodobé sporenie, pretože peniaze budete míňať vtedy, keď to bude treba.

Disciplína

Peniaze z prvého balíka použite vtedy, keď by vám banka dvihla úrokovú sadzbu hypotéky. Pri výročí fixácie môžete totiž dať ľubovoľne vysokú mimoriadnu splátku. Peniaze, ktoré si za desať rokov nasporíte teda dáte pri výročí fixácie ako mimoriadnu splátku. Tým si znížite vašu mesačnú splátku. Rastúcu sadzbu hypotéky si teda pri dostatočne vysokej nasporenej sume nemusíte ani všimnúť.

Peniaze z druhého balíka miniete peniaze zasa na plánované rekonštrukcie. Dôležité je, aby ste z tohto druhého balíka neplatili opravy a drobné rekonštrukcie. Druhý balík je rezervou na novú strechu, kotol, kúrenie alebo okná. Neslúži na to, aby ste z neho zaplatili napríklad novú chladničku. Na tieto výdavky si tvoríte tretí najmenší balík.

Dôležitá je vaša disciplinovanosť. Peniaze nesmiete míňať na nič iné ako na to, na čo si ich šetríte. Ak to dodržíte, tak sa nemusíte báť starnúceho domu a ani rastúcich sadzieb hypoték v budúcnosti. Rovnako by ste mali peniaze na sporenie posielať za každých okolností. Nájsť výhovorku prečo peniaze neposlať nie je až taký problém. Akú výhovorku si však nájdete, keď vám do domu začne zatekať a peniaze na rekonštrukciu strechy ste minuli na letnú dovolenku?

Nezabudnite, že tak ako starne váš dom, tak starne aj jeho majiteľ. Banka vám v päťdesiatke alebo šesťdesiatke ďalšiu hypotéku na 30 rokov nedá. Hypotéka s krátkou splatnosťou môže byť pre váš rodinný rozpočet zabijakom.

Sporiť môžete naozaj aj keď máte hypotéku a je to ešte dôležitejšie. Vo vašom živote vás totiž čakajú okamžiky, keď budete nasporené peniaze potrebovať. Vždy majte na pamäti, že žiadna rezerva nie je dostatočne vysoká pretože neviete čo všetko vás v živote čaká.

Vaše otázky

Rovnako ako minulý týždeň, aj tento sa zodpovieme niektoré z vašich otázok. Tie nám môžete stále posielať na mail investicie@riesimepeniaze.sk. Zodpovieme ich postupne v ďalších dieloch nášho seriálu.

Kryptomeny – áno alebo nie? Oplatí sa do nich investovať?

Investície do kryptomien sú vysoko rizikové a pre bežných investorov predstavujú značné riziko. Trh s kryptomenami je rozkolísaný a predpovedať ich možný vývoj je prakticky nemožné. Navyše pri obchodovaní s kryptomenami sa vystavujete aj značnému riziku, že o vaše peniaze jednoducho prídete. Niekoľko veľkých búrz s kryptomenami už napadli hackeri, ktorí z peňaženiek užívateľov ukradli milióny eur. Navyše samotné obchodovanie s kryptomenami je šedá zóna bez akejkoľvek regulácie zo strany napríklad centrálnych bánk. Vystavujete sa teda značnému riziku. Ak už s kryptomenami chcete experimentovať, tak by ste do nich nemali presúvať väčšinu vašich peňazí. S kryptomenami môžete začať vtedy, keď už máte vytvorenú nejakú rezervu v bezpečnejších aktívach a kryptomeny budú len ich doplnkami. Rozhodne by nemali byť vaším hlavným a jediným aktívom.

Z mojej výplaty si neviem odkladať ani cent. Ako si teda mám tvoriť rezervu?

To je mylná predstava mnohých ľudí. Vždy máte priestor na tvorbu rezervy. Vaše príjmy a výdavky by ste si mali spísať na papier, aby ste videli ako na tom váš rodinný rozpočet je. Potom by ste si mali stanoviť priority a na dôležité oblasti vyhradiť presnú sumu z vaše výplaty. Bez dovolenky prežijete, bez elektriny nie. Mnoho ľudí robí základnú chybu v tom, že zábavu dáva vo svojich hodnotách príliš vysoko a na zábavu míňa veľa peňazí. Ak máte napätý rozpočet, tak si jeden mesiac všetky výdavky píšte. Využiť na to môžete obyčajný papier, ale využiť môžete aj niektorú z aplikácii, ktoré sú dostupné pre Android alebo iPhone. Pri zaznamenávaní výdavkov buďte naozaj poctiví a zaznamenávajte všetky výdavky. Uvedomte si, že ak niektorý výdavok zamlčíte, tak klamete samých seba. Aplikácii alebo papieru je to jedno. Keď už budete mať prehľad o výdavkoch, tak budete vedieť zistiť, kde vám miznú peniaze úplne zbytočne. Potom si už budete môcť určiť priority a nastaviť váš rodinný rozpočet. Ako som písal už aj vyššie – základom je disciplína. Sporiť teda môžete vždy, len je treba mať všetky peniaze v rodinnom rozpočte pod dohľadom.

Úrokové sadzby hypoték začali postupe rásť a zostávajú možno posledné mesiace a možno len posledné týždne na výhodné refinancovanie hypotéky.

Ak máte na vašej hypotéke aktuálne krátku fixáciu na tri alebo päť rokov mali by ste zbystriť pozornosť. Úrokové sadzby už aj na Slovensku po rokoch klesania začali postupne rásť a dvíhať sa zrejme budú aj v nasledujúcom období. Pred možným rastom úrokov už upozorňuje aj ministerstvo financií, ktoré na to upozornilo na svojom Facebooku.

Mnohé banky stále ponúkajú výhodné úrokové sadzby, ale tie sa týkajú väčšinou kratších fixácií na tri, štyri alebo maximálne na päť rokov. V čase rastúcich sadzieb je tu však riziko voliť si krátke fixácie na tri alebo štyri roky. Analytici upozorňujú, že o pár mesiacov môžu byť sadzby na hypotékach na úrovni okolo dvoch percent.

Zvyšovanie sadzieb môže znamenať, že pri obnove úrokovej sadzby po skončení aktuálnej fixácie vám môže splátka narásť aj o desiatky eur. V čase rastúcich cien v obchodoch, rastúcich cien energií a neistoty to môže znamenať pohromu pre rodinný rozpočet. Nechajte si teda sadzbu upraviť alebo hypotéku refinancujte.

Svoju alebo cudziu

Väčšina slovenských bánk umožňuje meniť úrokové sadzby aj mimo výročie fixácie. Ak vaša banka túto možnosť ponúka určite by ste mali svoju banku osloviť a požiadať ju o predĺženie fixácie a nastavenie novej úrokovej sadzby. Voľte však fixáciu na päť a ideálne na desať a viac rokov.

V minulosti takúto možnosť banky neponúkali a možnosť meniť sadzby aj počas fixácie prišli v období poklesu poplatku za predčasné splatenie hypotéky, ktorý je teraz na úrovni jedného percenta. Pomohol tomu aj konkurenčný boj bánk a práve klesajúce úroky. Tie niekoľko posledných rokov vytrvalo klesali, až sa slovenské sadzby stali jednými z najnižších v celej Európskej únii.

Pokiaľ sa rozhodnete pre zmenu úrokovej sadzby mali by ste teraz voliť fixáciu optimálne na päť až desať rokov. Ak vám banka dá ponuku novej úrokovej sadzby mali by ste sadzbu porovnať s konkurenciou. Práve pri dlhších fixáciách je rozdiel v sadzbách najväčší. Ak vám vaša banka nedá najlepšiu ponuku, tak hypotéku refinancujte. Refinancovanie neodkladajte, pretože sadzby budú postupne rásť zrejme vo všetkých bankách.

Menej papierov

Pri desaťročnej fixácii môžete od banky dostať sadzbu 1,15, ale aj 1,99 percenta. Práve pri dlhších fixáciách je dobré si ponuky jednotlivých bánk porovnať. Ak na to nemáte čas, nechajte starosti na nás a ponuky pre vás vyžiadame a porovnáme.

Pri refinancovaní hypotéky potrebujete navyše menej papierov. Niektoré papiere, ktoré ste potrebovali pri prvej hypotéke už nebudete potrebovať. Mnohé banky vám navyše refinancovanie hypotéky uľahčia preplatením sankcie alebo vrátením splátok.

Zopár dokladov však predsa len budete potrebovať. Jedným z potrebných dokladov je aj znalecký posudok. Banky často akceptujú aj starší znalecký posudok a nebudete musieť predkladať úplne nový posudok. Novej banke musíte doložiť väčšinou aj pôvodné úverové zmluvy a často aj záložné zmluvy.

Aj bez dokladovania príjmov

Pri refinancovaní hypotéky nemusíte navyše väčšinou dokladovať výšku príjmov. Banky umožňujú pri refinancovaní hypotéky príjmy dokladovať zjednodušeným spôsobom. Pri zamestnancoch napríklad banky kontrolujú dĺžku zamestnania a v prípade, keď ste podnikateľ, tak banka kontroluje hlavne bezdĺžnosť voči daňovému úradu.

Aby ste nemuseli dokladovať výšku príjmov, tak musíte splniť niektoré podmienky. Väčšina bánk umožňuje zjednodušené dokladovania príjmov po zaplatení minimálne dvanástich splátok pôvodnej hypotéky (a úverov, ktoré budú novou hypotékou vyplatené). Navyše podmienkou je často aj čistý úverový register bez negatívnych záznamov (bez omeškania splátok a to aj na úveroch, ktoré nebudete novou hypotékou vyplácať alebo napríklad zamietnuté úvery).

Do novej hypotéky môžete často zahrnúť aj ďalšie menšie nevýhodné úvery alebo leasingy. Všetko záleží od hodnoty nehnuteľnosti, ktorou budete novej banke ručiť.

Čas sú peniaze

Pri refinancovaní hypotéky sa nevyhnete návšteve novej aj starej banky. V novej banke väčšinou hypotéku nevybavíte počas jednej návštevy. Vybavenie hypotéky môžete nechať aj na profesionálov z Riešime peniaze.

Nemusíte behať po bankách a zisťovať podmienky novej hypotéky. O všetko sa za váš postarajú profesionáli z Riešime peniaze. Hypotéku za vás vybavíme a do banky teda pôjdete až na podpis novej zmluvy v novej banke.

Ušetríte veľa času a vďaka výhodnejšej hypotéke ušetríte aj peniaze. V čase rastúcich sadzieb by ste mali myslieť hlavne na zafixovanie sadzby na dlhšie obdobie. Tým sa vyhnete možnému rastu úrokov a mesačnej splátky v budúcnosti.

Pri hypotéke by ste mali myslieť aj vytváranie rezervy na budúcu rekonštrukciu vášho vysnívaného bývania a tiež by ste mali myslieť na vytvorenie rezervy pre prípad rastu úrokovej sadzby a vašej mesačnej splátky. Na to sa pozrieme v ďalšom diely už budúci týždeň.

Doba sa mení a namiesto znižovania sadzieb teraz prichádza ku zvyšovaniu úrokových sadzieb na úveroch. Zmeny na hypotekárnom trhu si všimlo aj slovenské ministerstvo financií, ktoré na Facebooku odporúčalo v čase zvyšujúcich sa sadzieb skôr dlhšie fixácie.

„O náraste úrokovej sadzby pri hypotékach sa rozprávalo už dlho. Slovensko malo už nejaký ten čas jedny z najlacnejších úverov na bývanie v Európskej únii. Väčšina bánk na Slovensku však už postupne zvyšuje svoje hypotekárne sadzby.

Súčasný nárast o dve desatiny percenta však nepredstavuje veľkú katastrofu. Nezabúdajme, že v iných krajinách, ako napríklad v susednom Česku, sú úrokové sadzby podstatne vyššie. My si tiež pamätáme časy s podstatne vyššími úrokovými sadzbami, ako budeme mať po aktuálnom zvýšení.

Výraznému nárastu úrokových sadzieb a problémom v rodinných rozpočtoch je možné predísť prostredníctvom hypotekárnych úverov s dlhšou fixáciou – teda na sedem rokov a viac. Znamená to, že úroková sadzba ostane po celé toto obdobie nezmenená, a klient banky sa tak nemusí v najbližších rokoch obávať, že by sa mu úver zo dňa na deň predražil.

Hypotéky s kratšími troj až päť ročnými fixáciami sa môžu zdať lákavé, lebo majú nižšiu úrokovú sadzbu, a preto sú lacnejšie. Dlhšie fixácie sú však zárukou dlhodobo stálej a nemennej úrokovej sadzby. Rodinám tak môžu priniesť väčšiu stabilitu a možnosť naplánovať si rodinné výdavky v dlhodobom horizonte.

Prečo je práve teraz dôležité rozmýšľať nad dlhšími fixáciami? Ekonomickí analytici predpokladajú, že úrokové sadzby dosiahli svoje dno a v najbližších rokoch budú rásť. Nízke úrokové sadzby na Slovensku držalo veľké konkurenčné prostredie v komerčnom bankovom sektore. Ak však najväčšie banky pristúpili k zvyšovaniu úrokových sadzieb, a to ešte pred intervenciou Európskej centrálnej banky, je veľký predpoklad, že sa k ním pridajú aj ostatné,“ uviedol na Facebooku rezort financií.

Sadzby na hypotékach začali postupne rásť a niektoré banky už úrokové sadzby dvihli. Iné síce vyčkávajú, ale v období týždňov a mesiacov pôjde úrok zrejme vyššie vo všetkých bankách.

Mnoho Slovákov pri vybavovaní hypoték zlákali nízke úroky po výške pár desatín percenta. Lenže takmer vo všetkých prípadoch ide v tomto prípade o fixáciu na tri alebo maximálne štyri roky. Lenže v dobe rastúcich sadzieb by ste sa mali pozerať hlavne na dlhšie fixácie.

Úrok 0,40% je síce fajn no treba sa pripraviť na čo sa stane, keď vám doba fixácie skončí. Mnoho klientov, ktorí sa dali na tieto nízke úroky zlákať, zostane prekvapených po skončení fixácie. Úrok im totiž často vyletí aj nad jedno percento a nie všetky banky sú ochotné riešiť akúkoľvek úpravu úrokovej sadzby.

V dobe vysokých sadzieb už nebude riešením ani refinancovanie hypotéky do inej banky – väčšina bánk má totiž pri mnohých sadzbách totožné podmienky a nájsť výhodnejšiu ponuku nemusí byť o dva alebo tri roky vôbec jednoduché.

Zafixujte na dlhšie

Dlhšie fixácie na päť alebo napríklad na desať rokov už väčšinou nie sú tak výhodné, teda nie sú výhodné na prvý pohľad. Lenže v dobe zvyšujúcich sa sadzieb by ste mali siahnuť práve po fixácii na minimálne päť rokov. Ideálnym riešením je potom fixácia na desať rokov alebo aj na dlhšie, keďže nikto teraz nevie povedať, kde sa rast úrokov zastaví. Jedna zo slovenských bánk má napríklad teraz v ponuke 20-ročný fix od 1,35%.

Mnoho Slovákov zlákali extréme nízke úroky na tri roky. Ak vám fixácia končí tento rok, tak to nemusí znamenať pohromu. Sadzby síce porastú, ale zatiaľ rastú pomaly. Horšie je ak vám fixácia končí o rok alebo dva. Vtedy už budú sadzby vyššie a dosiahnuť nižšiu sadzbu už nebude také jednoduché. Podľa analytikov sa dajú o dva roky pri kratších fixáciách čakať úroky vo výške až dvoch percent.

Ak teda máte možnosť vo svojej banke úrok zafixovať na dlhšie obdobie, tak najprv oslovte vašu banku a požiadajte ju o prehodnotenie úrokovej sadzby mimo výročie fixácie. V tom prípade počítajte s poplatkami a ponuka vašej banky nemusí byť najvýhodnejšia na trhu. Ušetríte si však poplatky za predčasné splatenie hypotéky mimo výročie fixácie a tiež nemusíte podpisovať novú zmluvu. Vaša banka nebude skúmať ani vaše príjmy alebo hodnotu nehnuteľnosti.

Výhodnejšie je refinancovanie

Ak vám vaša banka dá ponuku na novú úrokovú sadzbu na dlhšiu fixáciu, tak by ste si novú sadzbu mali porovnať s konkurenciou. Práve pri sadzbách fixovaných na 10 rokov je medzi bankami najväčší rozdiel.

Zatiaľ čo jedna banka vám pri desať ročnej fixácii dá sadzbu od 1,15%, tak iná vám na tú istú fixáciu dá 1,99%. V mesačných splátkach to potom môže znamenať aj desiatky eur mesačne zaplatených zbytočne na vyše. Za celé obdobie prvej fixácie môže byť potom rozdiel aj v tisícoch eur zaplatených navyše.

Oplatí sa teda vždy poobzerať aj po konkurenčných ponukách a porovnať si ich s ponukou vašej banky. Predsa len by malo byť vaším cieľom získať najlepšie podmienky pre seba a nie najlepšie podmienky pre vašu banku.

Nezabúdajte, že pokiaľ vám vaša banka nedá najlepšiu ponuku, tak stále máte možnosť hypotéku preniesť do inej banky. Refinancovaním hypotéky do inej banky môžete často aj napriek zaplateniu sankcie pôvodnej banke ušetriť aj tisíce eur.

Zbavte sa nevýhodných úverov

Ak sa už rozhodnete pre refinancovanie hypotéky, tak by ste si mali dať na papier všetky vaše existujúce záväzky. Spolu s hypotékou sa totiž môžete zbaviť napríklad aj nevýhodného spotrebného úveru alebo predraženého úveru zo stavebnej sporiteľne. Niektoré banky vám umožnia splatiť hypotékou napríklad aj leasing, kreditné karty a tiež povolené prečerpania na účtoch. Tie sú výrazne drahšie ako hypotéka a znamenajú vyššiu záťaž na váš rozpočet. Keďže nerastú len úroky na úveroch, ale aj ceny v obchodoch, tak sa každé ušetrené euro počíta.

Všetko však záleží hlavne od hodnoty nehnuteľnosti, ktorú v prospech úveru založíte. Vo väčšine bánk nie je problém získať úver až do výšky 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosť. Pre úvery s vyšším percentom potom väčšinou platia prísnejšie podmienky a niektoré banky vás za hypotéku do 90% hodnoty potrestajú aj vyššou úrokovou sadzbou.

Preniesť hypotéku do inej banky môžete aj v prípade, keď ste čerpali v pôvodnej banke 100% hodnoty zakladanej nehnuteľnosť. Takéto hypotéky síce banky už neposkytujú, pokiaľ ju však máte môžete si ju tiež refinancovať. Nie všetky banky, ale umožnia prenos 100% hypotéky a treba počítať aj s vyššiu sadzbou.

Viac peňazí z banky potom môžete dostať napríklad v prípade, keď v prospech banky založíte aj ďalšiu nehnuteľnosť. Vždy platí, že čím menšie percento z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti banka financuje, tak tým pravdepodobnejšie je schválenie hypotéky. Hypotéka s financovaním do 70% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti je pre banku menej riziková ako tá s financovaním 90%. Banka vám teda radšej schváli hypotéku do 70% ako hypotéku do 90%. Pri hypotékach nad 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti potom často platia aj ďalšie podmienky, ktoré musíte splniť.

Jednoduché aj komplikované

Pri refinancovaní väčšinou platia výhodnejšie podmienky a nemusíte banke dokladovať toľko papierov ako pri novej hypotéke. Ak prenášate hypotéku s históriou viac ako 12 mesiacov, tak od vás väčšina bánk nebude chcieť dokladovať výšku príjmu. Banka si iba overí, že ste zamestnaní a ako dlho. Nebude overovať výšku vášho príjmu.

Splniť je v tomto prípade potrebné často aj ďalšie podmienky ako napríklad bezproblémové splácanie všetkých úverov. Jednoduchšie refinancovanie platí často aj v prípade, keď máte príjem z podnikania.

Jednoduchšie refinancovanie bez dokladovania výšky príjmov sa však týka len tých prípadov, kde nepožadujete od banky žiadne peniaze navyše. To znamená, že chcete len peniaze na splatenie úverov a nie peniaze napríklad na rekonštrukciu.

Ak prekročíte zákonom stanovené limity (refinancovaný úver môžete navýšiť maximálne o 5% zo splácaných úverov a maximálne však o 2-tisíc eur) musíte novej banke zdokladovať aj vaše príjmy. V tom prípade budete musieť banke vydokladovať príjem a banka bude výšku príjmov aj overovať. Výhodou však je, že môžete získať peniaze navyše napríklad na rekonštrukciu alebo na zariadenie bývania.

Nový znalecký posudok?

Väčšina bánk vám cestu k refinancovaniu hypotéky uľahčí aj tým, že nebudete potrebovať úplne nový znalecký posudok. Banky si pri refinancovaní kladú rôzne podmienky. Jedna vám akceptuje aj niekoľko rokov starý posudok a iná bude chcieť nový znalecký posudok.

Ak však máte niekoľko rokov starý znalecký posudok, tak sa oplatí zvážiť investícia do nového posudku. Ceny nehnuteľností najmä vo veľkých mestách za posledné dva až tri roky vzrástli často aj o desiatky percent. Keď mal váš byt pred tromi rokmi hodnotu 100-tisíc, tak teraz môže mať kľudne hodnotu aj 130-tisíc. Pomôcť tomu mohla napríklad aj kompletná rekonštrukcia vášho bytu. Čím vyššiu hodnotu má váš byt alebo dom, tým menšie percento banka financuje a tým lepšie podmienky môžete vo novej banke získať.

Navyše pri refinancovaní hypotéky banky často ponúkajú rôzne benefity navyše. Či už ide o bezplatné posúdenie novej hypotéky, vrátenie splátok alebo preplatenie poplatkov za predčasné splatenie hypotéky v pôvodnej banke. Aj keď teda opúšťate vašu pôvodnú banku mimo výročie, tak sa vám vďaka týmto benefitom časť nákladov môže vrátiť. Navyše v novej banke získate fixáciu na dlhšie obdobie a tým aj kľudný spánok. Nemusíte sa už obávať, že vám splátka hypotéky vzrastie o desiatky eur zo dňa na deň.

Problémom potom nie je ani prenos účtu. Z pôvodnej banky do novej banky ho môžete preniesť jednoducho a o všetko sa postará nová banka. V tej podpíšete žiadosť o prenos účtu. Stará banka do novej prenesie všetky trvalé príkazy aj inkasá a váš pôvodný účet aj zatvorí.

Ušetríme vám čas aj peniaze

Pri refinancovaní musíte naozaj myslieť na všetky možné a občas aj nemožné kombinácie. Navyše prenos hypotéky si vyžiada aj váš čas. Ak by ste chceli obehať všetky banky, tak sa pripravte na niekoľko hodín, ktoré strávite v bankách. Nemáte na to čas? Nevadí, nechajte starosti na nás.

Overíme vám možnosti vo všetkých bankách s ktorými spolupracujeme a urobíme pre vás porovnanie ponúk. Budete tak vedieť, ktorá ponuka je tá najvýhodnejšia a ponuky si budete vedieť ľahko porovnať.

Do banky navyše pôjdete až na podpis novej úverovej zmluvy a vyhnete sa teda viacerým návštevám pobočky. Ušetríte čas aj peniaze, pretože v rámci porovnania ponúk od nás dostanete informácie o ďalších benefitoch alebo naopak poplatkoch, ktoré sú spojené s refinancovaním hypotéky.

Ak máte akékoľvek otázky, môžete nám napísať alebo sa môžete obrátiť na jednotlivé regionálne riaditeľstvá prípadne nám môžete zavolať na naše Centrum služieb klientom.

Článok vznikol v spolupráci s portálom Slobodná Európa, kde nájdete aj ďalšie naše články na tému úverov, investovania a poistenia.