Archív pre zančku: Refinancovanie úverov

Posledné dva roky úrokové sadzby hypotekárnych úverov rastú. Výrazné zvýšenie úrokových sadzieb čaká hlavne tých klientov bánk, ktorí si brali hypotéku v roku 2021 a úrokovú sadzbu si zafixovali len na tri roky. Tento rok ich čaká výrazné navýšenie úrokovej sadzby aj o niekoľko percent.

Výraznému navýšeniu úrokovej sadzby sa tento rok nevyhnú tisíce slovenských domácností, ktoré si hypotéku brali v roku 2021 a fixáciu vtedy volili len na tri roky. Práve v roku 2021 sa objavili na trhu prvé ponuky s úrokom výrazne pod jedným percentom a vo väčšine prípadov išlo o krátke fixácie na tri roky.

Zvyšovanie úrokových sadzieb a mesačných splátok hypoték je strašiakom, ktorí dokonca ovplyvnil aj nedávny predvolebný boj. Banky boli označované za tie „zlé“, pretože zvyšujú úrokové sadzby a tým aj svoje zisky. Lenže ono je to pravda len z časti. Objavilo sa aj niekoľko zaručených plánov ako budú politici v prípade ak budú vo vláde so „zlými“ bankami bojovať a ako s nimi zatočia.

Trhové sadzby

Slováci si od roku 2016 veľmi rýchlo zvykli na trh klesajúcich úrokových sadzieb hypoték. Práve zmena legislatívy v roku 2016 prispeli k tomu, že banky začali o klienta bojovať aj znižovaním úrokových sadzieb hypoték.

V roku 2016 boli bežné úrokové sadzby na úrovni okolo dvoch percent. Stačí sa pozrieť do štatistiky, ktorú zverejňuje Národná banka Slovensko každý mesiac už od roku 2009. Ešte v roku 2013 sa úrokové sadzby hypoték bežne pohybovali nad štyrmi percentami. Nie je teda pravda, že by súčasné úrokové sadzby boli extrémne vysoké. Na Slovensku sme mali obdobia aj vyšších úrokových sadzieb.

Samotné banky sa zrazu práve v roku 2016 pre zmenu legislatívy zamerali na získavanie klientov konkurencie a často sa predháňali v benefitoch, ktoré k hypotéke pribalili v prípade prenosu úveru od konkurencie. Lenže v tom čase nikto nemyslel na budúcnosť a mnohé banky zvýhodňovali najmä kratšie trojročné fixácie.

V čase klesajúcich úrokových sadzieb to nebol žiadny problém. Bolo veľmi málo pravdepodobné, že by po skončení prvej trojročnej fixácie prišlo k navýšeniu úrokovej sadzby a tým aj mesačnej splátky.

Banky v prípade hypoték (a tiež iných úverových produktov) klientom prideľujú úrokové sadzby na základe ich hodnotenia schopnosti splácať. A tieto úrokové sadzby sa odvíjajú od tých trhových. Čím lacnejšie si na trhu požičia vaša banka, tak tým lacnejšie dokáže požičať vám. Nie je teda pravda, že by banky výrazne zbohatli na rastúcich úrokových sadzbách hypoték. Aj banky si totiž požičiavajú peniaze a teda im rastú náklady na hypotéky a ďalšie úverové produkty.

Štátna pomoc

Vláda a neskôr aj parlament schválili v závere minulého roka pomoc pre niektorých klientov bánk pomoc v podobe mesačného príspevku vo výške 150 eur. Lenže nárok na tento príspevok má svoje obmedzenia. Okrem výšky príjmov štát obmedzil aj účely, na ktoré mohla byť hypotéka poskytnutá.

Príspevok môžu žiadať len tí klienti bánk, ktorí hypotéku čerpali na kúpu bytu alebo domu, jeho výstavbu alebo rekonštrukciou. Smolu majú tí, čo hypotéku refinancovali z jednej banky do druhej. Je pritom jedno kedy ste hypotéku prenášali, či to bolo pred rokom alebo pred piatimi rokmi.

Štítna pomoc nemusí byť výhodná ani pre tých klientov bánk, ktorí na ňu majú nárok. Štát vám totiž mesačne pošle maximálne 150 eur a najmä pri vyšších hypotékach môže prenos úveru do inej banky znamenať ušetrenie aj väčšej sumy. Navyše štátna pomoc môže zo dňa na deň skončiť. Pokiaľ hypotéku prenesiete do inej banky a zvolíte si fixáciu úrokovej sadzby na dlhšie obdobie, tak vám banka zo dňa na deň úrokovú sadzbu nezmení. Na prípadné navýšenie úrokovej sadzby sa viete pripraviť.

Najprv vaša banka

Končí vám fixácia úrokovej sadzby alebo už vám banka poslala oznámenie o novej úrokovej sadzbe na ďalšie obdobie fixácie? V tom prípade by vaša prvá cesta mala smerovať práve do vašej banky. Banky v niektorých prípadoch vedia úrokovú sadzbu ešte upraviť smerom nadol.

O úrokovú sadzbu by ste sa však mali začať zaujímať minimálne pol roka pred jej zmenou, aby ste mali dostatok času rozhodnúť sa ako postupovať. Nejednajte pod nátlakom a doprajte si dostatok času na rozhodnutie.

V banke sa vás možno budú snažiť presvedčiť na okamžité rozhodnutie s tým, že ponuka platí len tu a teraz. Bez porovnania s konkurenciou však nikdy nič nepodpisujte. Vaša banka vám možno ponúkla jej najlepší úrok, ale konkurencia môže mať ešte lepší.

Rovnako si dávajte pozor na ďalšie podmienky prípadnej zmeny úrokovej sadzby hypotéky vo vašej banke. Predčasná zmena úrokovej sadzby hypotéky môže byť spojená s poplatkami a banka vás môže nútiť využívať ďalšie jej produkty a služby. To môže tiež znamenať ďalšie náklady navyše.

Porovnanie s konkurenciou

Pokiaľ nemáte prehľad o konkurencii, tak by ste si vždy pred prípadným upísaním sa vašej banke na ďalšie obdobie, urobiť prieskum trhu. Konkurencia môže mať výrazne nižšiu úrokovú sadzbu a pri vyšších hypotékach môže aj rozdiel v úrokových sadzbách v desatinách percenta znamenať úsporu aj desiatok eur mesačne.

Porovnávať je však treba všetky podmienky a do porovnania je potrebné zahrnúť aj ďalšie podmienky, ktoré bude chcieť nová banka plniť. Lepší úrok vám dá banka napríklad vtedy, keď sa zaviažete presmerovať príjem do novej banky alebo aktívne využívať jej služby.

To však môže pre vás znamenať ďalšie náklady navyše. Hlavne pokiaľ účet v pôvodnej banke nezrušíte. Namiesto jedného účtu budete musieť živiť dva účty a to môžu byť ďalšie desiatky eur navyše

Navyše niektoré banky podmieňujú lepšiu úrokovú sadzbu aj využívaním ďalších produktov napríklad poistením nehnuteľnosti alebo dokonca poistením samotného úveru. To znamená ďalšie desiatky eur mesačne navyše. Vo všeobecnosti aj napriek nižšej úrokovej sadzbe pri hypotéke totiž v prípade poistenia úveru na konci dňa zaplatíte výrazne viac.

V každom prípade však pri výhodných podmienkach môže znamenať prenos hypotéky do inej banky ušetrené aj desiatky eur navyše. Môžete teda získať viac akoby bol prípadný príspevok od štátu.

Znížte náklady

Splátka vám bude rásť, pretože úrokové sadzby hypoték za posledné dva roky narástli. Nečakajte, že by vám v oznámení o zmene úrokovej sadzby hypotéky banka poslala rovnakú úrokovú sadzbu. Prehnaná je snaha banku donútiť ponúknuť lukratívnu úrokovú sadzbu, ktorá by sa blížila vašej súčasnej úrokovej sadzbe na hypotéke. Iba ťažko sa dostanete pod sadzbu vo výške 4%. Majte preto reálne očakávania od vašej banky.

Cestou ako ušetriť je znížiť vaše náklady, pokiaľ ste si počas splácania nízkej splátky hypotéky nevytvorili dostatočnú finančnú rezervu. Mnoho domácností míňa peniaze na zbytočnosti, ktoré nepotrebuje a to napriek tomu, že po spočítaní ide často o desiatky eur mesačne. Napríklad výrazne ušetriť môžete pri nakupovaní. Stačí pritom dodržať niekoľko jednoduchých pravidiel. Do obchodu choďte vždy s nákupným zoznamom, sledujte a porovnávajte ceny v obchodoch a napríklad do obchodu a na nákupy nikdy nechoďte hladní.

Mnohé domácnosti často aj desiatky eur platia napríklad za streamovacie služby ako Netlfix alebo Spotify. Nechajte si len tie, ktoré skutočne sledujete a ostatné zrušte. Optimalizujte tiež ďalšie náklady ako je poistenie bytu, auta alebo napríklad cestovné poistenie.

Plánujte

Ak už máte doma list o navýšení úrokovej sadzby hypotéky, tak tento bod vám síce teraz nepomôže, no vyhnete sa ďalším nepríjemným prekvapeniam v budúcnosti. Vždy počítajte s tým, že úroková sadzba hypotéky vám môže rásť.

Pripravte sa teda na to a plánujte. Nevoľte krátke fixácie na jeden, dva alebo tri roky. Zvoľte fixáciu na päť a ideálne viac rokov. Pred nežiaducimi zmenami úrokovej sadzby vás lepšie ochráni desaťročná fixácia. Je to dostatočné dlhé obdobie na vytvorenie rezervy pre prípad rastúcich úrokov.

Podstatné však je, aby ste vždy mysleli na zadné vrtáka. Ešte pred tým než budete žiadať o hypotéku, by ste mali mať vytvorenú rezervu. Minimálna výška rezervy je aspoň vo výške vašich príjmov za dva roky.

Ak vám banka pošle oznámenie o znížení úrokovej sadzby, tak by ste nemali túto ušetrenú sumu minúť. Naopak by ste mali tieto peniaze odkladať na horšie časy a tvoriť si tak rezervu pre prípad nárastu úrokovej sadzby.

Urobte mimoriadnu splátku

Pokiaľ na to máte zdroje môžete zvážiť aj mimoriadnu splátku hypotéku. Banka vám vie vypočítať koľko musíte splatiť, aby vám napriek nárastu úrokovej sadzby zostala splátka približne rovnaká.

Vďaka mimoriadnej splátke môžete ušetriť, ale potrebujete mať na ňu našetrené zdroje. Nemali by ste na to míňať peniaze z vašej rezervy. Na mimoriadnu splátku hypotéky by ste mali šetriť samostatne.

Pri výročí fixácie máte mimoriadnu splátku vždy bez poplatku a banka vám nemôže nijako obmedziť ani jej výšku. Navyše vďaka novým pravidlám môžete dávať mimoriadnu splátku častejšie aj opakovane. Do výšky 30% úveru je mimoriadna splátka bezplatná a rozložiť si ju môžete na niekoľko mesiacov. Nemusíte ju totiž uhradiť v jednej splátke, ale kľudne aj každý mesiac, pokým neprekročíte 30% z hypotéke je to vždy zadarmo.

Zvážte predaj

Pokiaľ nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou nevyužívate na vlastné bývanie, tak máte stále možnosť nehnuteľnosť predať. Na tento prípadný variant myslite niekoľko mesiacov pred zmenou úrokovej sadzby hypotéky.

Preč sú tie časy, keď ste byt alebo dom predali za pár dní. Niektoré nehnuteľnosti sú v ponuke aj mesiace, kým sa nájde kupec. Navyše ceny za posledné dva roky na rozdiel od úrokových sadzieb hypoték, klesli.

Predaj môže byť riešením aj v prípade, keď ste kupovali väčší byt alebo napríklad dom. Presun z domu do bytu vám môže ušetriť desiatky eur mesačne. Luxusný byt môžete zameniť za byt v bežnej bytovke a vďaka nižšej hypotéke ušetriť ďalšie eurá mesačne.

Pokiaľ budete zvažovať predaj nehnuteľnosti, tak musíte rovnako počítať s vyššími nákladmi. Ak dom alebo byt nevlastníte aspoň päť rokov nevyhnete sa dani z predaja. Rovnako pokiaľ predaj nenaplánujete priamo na deň výročia úrokovej sadzby, musíte počítať s poplatkom za predčasné splatenie hypotéky.

Rast cien nehnuteľností šliapol na brzdu

Čo je dôvodom spomalenia rastu cien?

  • Zoznam je dlhý. Medzi tie najzásadnejšie aktuálne patria: vysoké ceny energií, ktorých prudký rast a nestálosť súvisia predovšetkým s ruskou vojenskou inváziou na Ukrajine. Ceny tovarov a služieb tlačí zároveň nahor aj pokračujúce oživenie svetovej ekonomiky po pandémii.
  • V lete došlo k citeľnému ochladeniu na realitnom trhu a rast cien sa výrazne spomalil.
  • Počas letných prázdnin a v septembri vzrástli ceny nehnuteľností na Slovensku o 1,6 percenta, ak to porovnávame s jarným obdobím. Vtedy medzikvartálny rast dosiahol výšku 6,4%.
  • Také pomalé tempo rastu (1,6%) je priemer, ktorý sme naposledy videli v období rokov 2013-2019.
  • Medziročne ostáva rast veľmi dynamický, takmer 22 percent.
  • Vývoj v jednotlivých regiónoch bol už tradične rozličný.

(zdroj: NBS)

Nebude to jednoduché

Nasledujúce mesiace nebudú pre mnoho Slovákov jednoduché, pretože úrokové sadzby len tak klesať nezačnú. Európska centrálna banka dala celkom jasne najavo, že zatiaľ neplánuje začať znižovať úrokové sadzby. Od týchto úrokových sadzieb sa potom odvíjajú aj úroky v bankách.

Ak aj začnú úroky na hypotékach klesať, bude trvať opäť niekoľko rokov kým klesnú o jedno alebo dve percentá. Nečakajte teda, že banky hneď znížia úrokové sadzby o niekoľko percent.

Rovnako sa nedá predpokladať pokles úrokov na úroveň z roku 2021, keď sa úrokové sadzby hypoték aj na dlhé desaťročné fixácie dostali pod úroveň jedného percenta.

Ak ste teda využili tieto dobré úrokové sadzby, tak teraz je čas myslieť na zadné vrátka a začať šetriť. Odkladajte si peniaze každý mesiac a prípadné navýšenie úrokovej sadzby po skončení fixácie vás potom neprekvapí.

Menšia 365 bank upravuje od 19. januára úrokové sadzby hypoték. Po viac ako dvoch rokoch ide o prvú banku, ktorá úrok na hypotéke znižuje.

Kozmeticky výšku úrokovej sadzby upravuje menšia 365 bank. Banka upravuje podmienky získania niektorých zliav a zároveň ruší zľavy za eko hypotéku. Po dvoch rokoch je to však prvá lastovička, keď banka znižuje najnižšiu komunikovanú úrokovú sadzbu. Posledné dva roky sa úrokové sadzby hýbali väčšinou len smerom nahor.

Koniec eko hypotéky

Klienti menšej 365 bank už nebudú môcť získať zľavu za eko hypotéku. O tento druhy hypotéky zrejme klienti nemali veľký záujem. Banka zároveň mení hranice úrokových sadzieb. Lepšie úrokové sadzby budú platiť pre klientov, ktorí budú od banky čerpať maximálne 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

FixáciaHypotéka do 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnostiHypotéka nad 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti
1 rok, 3 roky, 5 rokov4,05% p.a.5,05% p.a.
10 rokov5,05% p.a.6,05% p.a.

Banka zrušila aj zľavu za digitálnu hypotéku. Naopak stúpla zľava za aktívne využívanie plateného účtu Osobný účtu Plus. Podmienkou však je aj to, že aby klient na účte zaplatil kartou, cez príkazy na úhradu, trvalé príkazy alebo napríklad inkasá každý mesiac minimálne 300 eur.

Odmena za vyšší príjem

Aj 365 bank zavádza novú zľavu, ktorá sa bude týkať klientov z vyšším príjmom. Tým hypotéku banka ešte výraznejšie zľavní (v tabuľke už uvádzame úrokové sadzby najnižšie možné úrokové sadzby aj po uplatnení tejto zľavy).

Odporúčame: Prehľad úrokových sadzieb hypoték nájdete aj na našej stránke

Pokiaľ budete do banky posielať každý mesiac minimálne 1.500 eur, tak vám banka prizná zľavu z úrokovej sadzby. Podmienkou je, že banka musí výšku príjmu overiť už v čase podania žiadosti a musí to byť hlavný príjem a nie súčet viacerých príjmov.

Zároveň musíte mať počas celej doby splácania hypotéky minimálny kreditný obrat na účte minimálne vo výške 1.500 eur.

Bez poplatku pre eko hypotéku

Banka síce zrušila zníženie úrokovej sadzby pre ekologické nehnuteľnosti, ale zaviedla pre eko hypotéku novú zľavu. Banka im totiž nebude účtovať poplatok za spracovanie hypotéky.

Aj naďalej banka za spracovanie hypotéky účtuje poplatok v jednotnej výške 300 eur. Pokiaľ však spolu so žiadosťou banke predložíte aj energetický certifikát triedy A, A1, A0, tak vám banka poplatok odpustí.

Od januára môžete žiadať o príspevok pri navýšení mesačnej splátky hypotéky. Má to však niekoľko háčikov. Nesmiete prekročiť určenú hranicu príjmov, nehnuteľnosť musí byť na vlastní bývanie a smolu máte, ak ste hypotéku refinancovali z jednej banky do druhej.

Od januára môžete žiadať o príspevok pri navýšení úrokovej sadzby hypotéky. Za rok 2023 bude možné príspevok po splnení nároku uplatniť v daňovom priznaní a nemusíte teda behať po úradoch. Budete len potrebovať potvrdenie z banky o náraste úrokovej sadzby.

V roku 2024 si už v prípade uplatnenia nároku na príspevok v prípade navýšenia úrokovej sadzby budete musieť žiadať o príspevok na kompenzáciu navýšenia úrokovej sadzby na úrade práce, sociálnych vecí a rodiny. Nevyhnete sa teda behaniu po úradoch a ani ceste do banky, ak doma nemáte úverovú zmluvu.

Kto je oprávnený žiadateľ?

Úradu práce, sociálnych vecí a rodiny budete musieť vydokladovať navýšenie mesačnej splátky v dôsledku navýšenia úrokovej sadzby hypotéky. Podmienkou je, že o hypotéku ste žiadali v minulom roku a muselo prísť k navýšeniu úrokovej sadzby.

Pokiaľ ste teda hypotéku riešili minulý rok, ale máte napríklad trojročnú fixáciu, tak sa na vás pomoc nevzťahuje. Hypotéku ste si brali už z vyššou úrokovou sadzbou a nárok na príspevok budete mať až po skončení fixácie. Nárok na príspevok nemáte ani vtedy, ak ste minulý rok pre navýšenie úrokovej sadzby hypotéku refinancovali do inej banky.

Oprávneným žiadateľom je fyzická osoba, ktorá:  

  • má trvalý pobyt alebo prechodný pobyt na území Slovenskej republiky,
  • je spotrebiteľ zo zmluvy o úvere na bývanie (dlžník alebo spoludlžník),
  • má zmluvu o úvere na bývanie uzatvorenú pred 1. januárom 2024 a výška mesačnej splátky poskytovaného úveru na bývanie sa z dôvodu zvýšenia úrokovej sadzby úveru na bývanie zvýšila v porovnaní s referenčnou splátkou.

Oprávneným žiadateľom môže byť dlžník alebo spoludlžník uvedený na zmluve o úvere na bývanie. Ak je viac oprávnených osôb (dlžník a spoludlžník), ktoré spĺňanú podmienky nároku na príspevok, nárok na príspevok vzniká len jednej z nich. Inak povedané o príspevok si buď požiada dlžník alebo spoludlžník. O príspevok nemôžu žiadať obaja súčasne.

Už musí byť navýšená

Žiadosť je možné podať len v prípade splnenia podmienky, že mesačná splátka úveru sa zvýšila z dôvodu zvýšenia úrokovej sadzby úveru na bývanie. To znamená, že ak sa úroková sadzba zvýšila v priebehu roka 2023, žiadosť o príspevok je možné podať už od mesiaca január 2024.

Ak sa úroková sadzba úveru na bývanie bude zvyšovať v priebehu v roka 2024, žiadosť je možné podať až od kalendárneho mesiaca, kedy k zvýšeniu úrokovej sadzby došlo. Ak vám teda bude končiť fixácia napríklad v júni, tak o príspevok môžete žiadať až za po jej zvýšení.

Odporúčame: Štát od januára preplatí časť zaplatených úrokov. Ako môžete požiadať o podporu?

Nárok na príspevok

Žiadateľ musí splniť hranicu príjmu na poskytnutie príspevku. Pri posudzovaní nároku na príspevok sa započítavajú príjmy oprávnených osôb a úrady teda budú príjmy dlžníka a spoludlžníka spočítavať. Nevýhodu teda majú tí, ktorí si hypotéku brali bez spoludlžníka.

Na účely posúdenia nároku na príspevok sa zohľadňuje zdaniteľný príjem (hrubý príjem), ktorý je súčasťou základu dane (čiastkového základu dane) a osobitného základu dane z príjmov.

Príjmy nemusíte úradu práce, sociálnych vecí a rodiny dokladovať. Informáciu o výške príjmov si úrady medzi sebou vymenia. Dokladovať príjem budete musieť len v prípade, keď váš príjem presiahne zákonom stanovené maximum.

Maximálne vo výške 1,6-násobku

Priemerný príjem oprávnenej osoby a spoludlžníka je najviac vo výške 1,6-násobku priemernej nominálnej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR zverejnenej Štatistickým úradom SR za kalendárny rok, za ktorý sa posudzuje príjem.

Na účely vzniku nároku na príspevok sa posudzuje príjem oprávnenej osoby a spoludlžníka za kalendárny rok, ktorý dva roky predchádza kalendárnemu roku, v ktorom bola podaná žiadosť, t.j. pre žiadosti podané v roku 2024 je to kalendárny rok 2022.

Príklad výpočtu príjmu:

  • Príjem dlžníka za rok 2022: 50.000,- Eur
  • Príjem spoludlžníka za rok 2022: 30.000,- Eur
  • Spolu za rok 2022: 80.000,- Eur
  • Priemerný príjem dlžníka a spoludlžníka za rok 2022: 80.000 / 12 mesiacov / 2 počet osôb na zmluve = 3.333,- Eur

Priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca v hospodárstve SR za rok 2022 zverejnená Štatistickým úradom SR dosiahla hodnotu 1.304 eur, pričom 1,6-násobok tejto mzdy predstavuje 2.086,40 eur. Príjem sa neposudzuje za minulý rok, keďže na začiatku roka ešte nepoznáme priemer príjmu za minulý rok.

Odporúčame: Často kladené otázky k poskytovaniu príspevku na zvýšenú splátku úveru na bývanie

Aj pri vyššom príjme je šanca

Ak aj prekročíte hranicu príjmu, tak máte stále šancu na získanie príspevku. Vtedy vás úrad práce, sociálnych vecí a rodiny vyzve na doplnenie žiadosti. Budete musieť vydokladovať príjem za 6 mesiacov, ktoré predchádzajú žiadosti.

Ak priemerný príjem oprávnenej osoby a spoludlžníka za kalendárny rok, ktorý dva roky predchádza podaniu žiadosti prekročí vyššie ustanovenú hranicu príjmu, pre vznik nároku na príspevok bude zohľadňovaný priemerný mesačný príjem za 6 kalendárnych mesiacov predchádzajúcich kalendárnemu mesiacu, v ktorom bola podaná žiadosť o príspevok (napr. ak žiadosť bude podaná v januári 2024 príjem bude posúdený za obdobie júl 2023 až december 2023). 

Príjem sa prehodnocuje v januári kalendárneho roka a platí do konca kalendárneho roka, v ktorom sa prehodnotil.

Len niektoré účely

Pokiaľ máte zmluvu o úvere uzatvorenú pred 1. januárom 2024, tak to ešte nezmenená, že máte automaticky nárok na príspevok. Ak ste splnili kritéria príjmu, tak ešte musíte v zmluve o úvere skontrolovať aj účel. Príspevok nemôžete využiť ak ste žiadali o neúčelovú hypotéku alebo účelom hypotéky bolo refinancovanie úverov. Šancu na príspevok máte len vtedy, keď ste spolu s refinancovaním hypotéku čerpali aj na ďalší z oprávnených účelov.

Účely úveru:

  • Kúpa domu alebo bytu,
  • výstavba (vrátanie zmeny už dokončenej stavby),
  • rekonštrukcia domu/bytu (rovnaké ako pri daňovom bonuse pre mladých).

Ak je účelom úverovej zmluvy úver na nehnuteľnosť určenú na trvalé bývanie a to aj v prípade, ak účelom úveru bola výstavba nehnuteľnosti, zmena dokončenej stavby (ak stavba ešte nebola skolaudovaná), tak môžete o príspevok žiadať.

Úver na bývanie bol poskytnutý na tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie, slúžiacu výlučne k vlastnému trvalému bývaniu:

  • oprávnenej osoby,
  • oprávnenej osoby spolu s blízkymi osobami, alebo
  • fyzickej osoby, ktorá je manželom, dieťaťom alebo rodičom oprávnenej osoby.

Uvedenú skutočnosť žiadateľ v žiadosti o príspevok potvrdzuje čestným vyhlásením. Nemusíte teda úradu práce, sociálnych vecí a rodiny dokladovať, že je nehnuteľnosť uvedená na úverovej zmluve skutočne obývaná. Štát si to vie však ľahko skontrolovať. Napríklad ak nehnuteľnosť prenajímate, tak podávate daňové priznanie a finančná správa má teda informáciu o prenajímaní nehnuteľnosti.

Nárok na príspevok vzniká iba na jednu zmluvu o úvere na bývanie a na jednu tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie (za tú istú zmluvu o úvere na bývanie sa považuje aj zmena tejto zmluvy).

Úhrada mesačnej splátky

Oprávnenej osobe vzniká nárok na príspevok len v prípade, ak uhradila mesačnú splátku v plnej výške, lehote a spôsobom dohodnutým v zmluve o úvere na bývanie, pričom sa prihliada na omeškanie úhrady mesačnej splátky najviac do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom nastala splatnosť mesačnej splátky.

Inak povedané – splátky musíte hradiť načas a riadne. Pokiaľ by ste s mesačnou splátkou meškali, tak by ste o príspevok mohli prísť. Banky budú totiž úradu práce, sociálnych vecí a rodiny posielať zoznam klientov, ktorí spĺňajú podmienky poskytnutia príspevku.

Výška príspevku

Výška príspevku je vždy maximálne do 75 % z kladného rozdielu medzi uhradenou mesačnou splátkou za príslušný mesiac a referenčnou splátkou, najviac v sume 150 eur mesačne.

Napríklad ak sa dlžníkovi zvýši mesačná splátka o 300 eur, napr. z 200 eur na 500 eur, tak 75% z 300 eur je 225 eur. Príspevok bude poskytnutý v maximálne možnej výške a mesačne teda o úradu práce sociálnych vecí a rodiny dostanete 150 eur. Ak sa dlžníkovi zvýši mesačná splátka o 60 eur, napr. zo 120 eur na 180 eur, tak 75% zo 60 eur je 45 eur a príspevok bude poskytnutý v sume 45 eur.

Informácie o úvere (napr. výšku referenčnej splátky, výšku mesačnej splátky, úhrada mesačnej splátky) úradu poskytne banka.

Výplata príspevku

Úrad vypláca príspevok mesačne pozadu, najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom oprávnená osoba splnila podmienky nároku na príspevok. 

Dôležité je, že pri podaní žiadosti v mesiaci január 2024 a po splnení všetkých podmienok sa príspevok prvýkrát vyplatí najskôr 25.02.2024.

Úrad poukazuje príspevok oprávnenej osobe na účet v banke alebo v pobočke zahraničnej banky v SR, ktorý uvediete v žiadosti.

Ak zákon o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok ustanoví výšku príspevku 0 %, výplata príspevku sa v tomto rozpočtovom roku zastaví.

Predloženie žiadosti o spôsob jej vyplnenia

Nárok na príspevok sa uplatňuje podaním písomnej žiadosti oprávnenej osoby. Žiadateľ predkladá vyplnenú a podpísanú žiadosť úradu, v ktorého územnom obvode má trvalý alebo prechodný pobyt. Žiadosť je možné podať osobne alebo poštou na adresu úradu podľa miesta pobytu žiadateľa.

Žiadosti:

Žiadosť je možné podať aj elektronicky so zaručeným kvalifikovaným elektronickým podpisom cez portál slovensko.sk.

Žiadosť o príspevok obsahuje: 

  • meno, priezvisko (oprávnenej osoby a spoludlžníka),
  • dátum narodenia (oprávnenej osoby a spoludlžníka),
  • rodné číslo (oprávnenej osoby a spoludlžníka),
  • adresu pobytu oprávnenej osoby,
  • číslo účtu v banke alebo v pobočke zahraničnej banky v SR, na ktorú má byť príspevok poukazovaný,
  • číslo zmluvy o úvere na bývanie, na ktorú sa žiada o príspevok, vrátane uvedenia dátumu uzavretia tejto zmluvy,
  • meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo fyzickej osoby, ktorá je manželom, dieťaťom alebo rodičom oprávnenej osoby, vrátane uvedenia vzťahu k oprávnenej osobe.

Povinnou prílohou žiadosti o príspevok je kópia zmluvy o úvere na bývanie.

V žiadosti je oprávnená osoba povinná uviesť svoje kompletné identifikačné údaje žiadateľa, ako aj spoludlžníka. Úrad upozornil žiadateľov, aby uvádzali presné identifikačné údaje, nakoľko nesprávne údaje môžu skomplikovať posudzovanie žiadosti.

Súčasťou žiadosti je aj čestné vyhlásenie oprávnenej osoby. Skutočnosti, ktoré žiadateľ čestne vyhlásil, sú overované úradom z dostupných informačných systémov.

Nemíňajte ich

Pokiaľ už o štátnu pomoc požiadate, tak by ste ju nemali len tak minúť. Tak ako štát pomoc zaviedol ju môže kedykoľvek zrušiť. Stačí sa pozrieť na daňové zvýhodnenie investícii, ktoré ani nestihlo začať platiť a politici ho zrušili.

Mali by ste teda myslieť na tvorbu rezervy. Pokiaľ nemáte problém so splácaním hypotéky, tak si celý štátny príspevok odkladajte. Využiť ho potom budete môcť na zníženie výšky hypotéky pri výročí fixácie, keď je takáto splátka bez poplatku.

Peniaze, ktoré dostanete od štátu by ste nemali minúť na bežnú spotrebu. Je zrejmé, že sme už dosiahli alebo čoskoro dosiahneme vrchol úrokových sadzieb. Lenže tie nemusia klesnúť ani niekoľko nasledujúcich mesiacov alebo dokonca rokov.

Nemali by ste sa teda spoliehať na to, že vám po nejakom čase splátka klesne. Pri hypotéke by ste vždy mali myslieť na zadné vrátka a teda si vždy tvoriť rezervu na prípadné navýšenie mesačných nákladov na hypotéku.

Od 1. januára môžete žiadať o preplatenie časti nákladov súvisiacich so zvýšením úrokových sadzieb hypoték. Pripravili sme pre vás sumár základných otázok a odpovedí k poukazovaniu príspevku od úradu práce, sociálnych vecí a rodiny.

Komu je príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie určený?

Príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie je určený na pomoc obyvateľom splácať úvery na bývanie z dôvodu nárastu ich úrokovej sadzby.

Žiadateľom o tento príspevok môže byť fyzická osoba, ktorá:

  • má trvalý pobyt alebo prechodný pobyt na území SR,
  • je dlžníkom alebo spoludlžníkom zo zmluvy o úvere na bývanie (ak je dlžníkov viac, nárok na príspevok môže vzniknúť iba jednému z nich),
  • má zmluvu o úvere na bývanie uzatvorenú pred 1.1.2024 a mesačná splátka úveru sa zvýšila z dôvodu zvýšenia úrokovej sadzby úveru na bývanie.

Ďalšie podmienky na poskytnutie príspevku, ktoré musí žiadateľ splniť:

  • priemerný príjem dlžníka a spoludlžníka je najviac vo výške 1,6-násobku priemernej nominálnej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR,
  • úver bol poskytnutý na tuzemskú nehnuteľnosť, ktorá slúži výlučne k vlastnému trvalému bývaniu dlžníka alebo spoludlžníka a ich blízkych osôb alebo fyzickej osobe, ktorá je manželom, dieťaťom alebo rodičom dlžníka alebo spoludlžníka,
  • úver musí byť riadne splácaný v plnej výške, lehote a spôsobom dohodnutým v úverovej zmluve, pričom sa prihliada aj na omeškanie úhrady mesačnej splátky, ak túto uhradí do konca nasledujúceho mesiaca.

Ako si môžem uplatniť nárok na príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie?

Na uplatnenie nároku na príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie je potrebné podať písomnú žiadosť na úrade práce, sociálnych vecí a rodiny, v ktorého územnom obvode má žiadateľ trvalý alebo prechodný pobyt.

Žiadosť je možné podať aj elektronickými prostriedkami so zaručeným kvalifikovaným elektronickým podpisom (cez portál slovensko.sk).

Povinnou prílohou žiadosti o príspevok je kópia zmluvy o úvere na bývanie, ktorú nie je potrebné overiť.

Ak budem mať zvýšenú splátku od marca 2024 a žiadosť o príspevok podám až v júli 2024, od kedy budem mať nárok na poskytnutie príspevku?

Nárok na príspevok vzniká najskôr za kalendárny mesiac, v ktorom sa tento nárok uplatnil, pričom nárok sa uplatňuje podaním písomnej žiadosti. Vzhľadom na uvedené, ak si podáte žiadosť o poskytnutie príspevku na zvýšenú splátku úveru (teda uplatníte si nárok) až v mesiaci júl 2024, nárok na príspevok Vám vznikne najskôr od mesiaca júl 2024.

Aká je maximálna výška príspevku na zvýšenú splátku úveru na bývanie?

Maximálna výška príspevku je 150 € mesačne. Výška príspevku sa vypočíta, ako 75% z kladného rozdielu medzi uhradenou mesačnou splátkou za príslušný mesiac a referenčnou splátkou.

Napríklad ak sa dlžníkovi zvýši mesačná splátka o 300 € (z 200 € na 500 € , t. j. 75% je 225 €) príspevok bude poskytnutý maximálne v sume 150 €.

Pri posudzovaní nároku na príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie sa budú započítavať do príjmu aj iné dávky, ktoré poskytuje štát (napr. dôchodky (starobné, výsluhové,…), dávka v nezamestnanosti, tehotenské, materské, rodičovské…)?

Na účely posúdenia nároku na príspevok sa zohľadňuje len zdaniteľný príjem, ktorý je súčasťou základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 5, § 6 a § 8 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) a osobitného základu dane z príjmov podľa § 7 a § 51e zákona o dani z príjmov.

Pri posudzovaní nároku na príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie sa do príjmu nezapočítavajú vyššie uvedené dávky, ktoré nie sú predmetom dane.

Pri posudzovaní nároku na príspevok na zvýšenú splátku úveru sa bude započítavať do príjmu aj príjem vojakov a policajtov?

Podľa § 5 zákona o dani z príjmov sú príjmami zo závislej činnosti príjmy zo súčasného alebo z predchádzajúceho pracovnoprávneho vzťahu, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru,… , teda za príjem zo závislej činnosti sa pokladá aj príjem policajtov a vojakov v služobnom pomere, ktorý sa bude započítavať do príjmu pri posúdení nároku na príspevok na zvýšenú splátku úveru

Z akých zdrojov sa budú získavať informácie o príjme oprávnenej osoby (napr. z daňového priznania)?

Pri posudzovaní nároku na príspevok sa započítavajú príjmy oprávnenej osoby (dlžníka) a ďalšej fyzickej osoby, ktorá má spolu s oprávnenou osobou uzavretú zmluvu o úvere na bývanie (spoludlžník).

K žiadosti o príspevok na zvýšenú splátku úveru, žiadateľ nepredkladá doklady o príjme ani daňové priznanie. Informáciu o príjme žiadateľa poskytuje úradu práce, sociálnych vecí a rodiny Finančné riaditeľstvo SR.

Finančné riaditeľstvo SR bude poskytovať informácie o príjme za kalendárny rok, ktorý dva roky predchádza kalendárnemu roku, v ktorom bola podaná žiadosť (napr. pri žiadostiach podaných v roku 2024, ide o hrubý príjem za rok 2022).

Informáciu o príjme predloží žiadateľ na výzvu úradu práce, sociálnych vecí a rodiny až v prípade ak jedna dvanástina priemerného príjmu dlžníka a spoludlžníka za kalendárny rok, ktorý dva roky predchádza podaniu žiadosti prekročí hranicu príjmu (1,6-násobok priemernej nominálnej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR).

V tomto prípade pre vznik nároku na príspevok bude posudzovaný priemerný mesačný príjem za 6 kalendárnych mesiacov predchádzajúcich kalendárnemu mesiacu, v ktorom bola podaná žiadosť o príspevok (napr. ak žiadosť bude podaná v januári 2024 príjem bude posúdený za obdobie júl 2023 až december 2023).

V byte, na ktorý mi bol poskytnutý úver na bývanie žijem s partnerom, s ktorým nie sme manželia, ale dlhodobo spolu žijeme. Spĺňam podmienku poskytnutia príspevku, že nehnuteľnosť slúži k trvalému bývaniu a osobnému užívaniu oprávnenej osoby spolu s blízkymi osobami?

Kto je blízkou osobou upravuje § 116 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého je blízkou osobou príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

To znamená, že v prípade vášho partnera ide o obdobný pomer ako rodinný a je možné ho považovať za blízku osobu.

V byte, na ktorý mi bol poskytnutý úver na bývanie, pri ktorom došlo k refixu v decembri 2023 prenajímam na základe nájomnej zmluvy 1 izbu, tento byt tiež trvalo užívam. Mám nárok na poskytnutie príspevku na zvýšenú splátku úveru?

Nárok na príspevok nemáte, nakoľko príspevok je možné poskytnúť len v prípade, ak tuzemská nehnuteľnosť, na ktorú bol poskytnutý úver na bývanie slúži výlučne k vlastnému trvalému bývaniu: – oprávnenej osoby, – oprávnenej osoby spolu s blízkymi osobami, alebo – fyzickej osoby, ktorá je manželom, dieťaťom alebo rodičom oprávnenej osoby. Osoba, ktorej prenajímate 1 izbu v byte za úhradu na základe nájomnej zmluvy, nespĺňa podmienky blízkej osoby.

Vzal som si hypotekárny úver s priateľkou v roku 2023, mám nárok na príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie?

Oprávneným žiadateľom o poskytnutie príspevku je dlžník alebo spoludlžník, ktorý má zmluvu o úvere na bývanie uzatvorenú pred 1.1.2024 a mesačná splátka úveru sa zvýšila z dôvodu zvýšenia úrokovej sadzby úveru na bývanie. Žiadosť o príspevok je možné podať až od kalendárneho mesiaca, kedy k zvýšeniu úrokovej sadzby došlo.

Objem poskytnutých hypoték každý rok rastie a nájsť niekoho vo svojom okolí bez hypotéky je takmer nemožné. Ako sa však vyhnúť problémom v čase rastúcich sadzieb?

Minulý týždeň sme sa venovali základom investovania a vysvetlili sme si ako investovanie funguje. Dnes sa pozrieme na prípad, keď vo vašom rodinnom rozpočte musíte myslieť aj na zadné vrátka pre rastúce sadzby hypoték.

Hypotéka je už dnes úplne bežným produktom a nemajú ju len mladí, ktorí si riešia vlastné nové a často aj prvé bývanie. Stále častejšie je hypotéka tým produktom, ktorým sa riešia aj rekonštrukcie domov a bytov. Hypotéka je vhodným produktom aj na refinancovanie nevýhodných úverov, či už ide o spotrebné úvery alebo úvery stavebných sporiteľní a samozrejme refinancovať môžete aj nevýhodné hypotéky.

Ako sa však pripraviť na možný nárast úrokových sadzieb? A dá sa to vôbec? Sadzby hypoték sa postupne začali dvíhať pred pár týždňami a dá sa očakávať, že niekoľko najbližších mesiacov až rokov aj rásť budú. Napríklad v susednej Českej republike sa už základná sadzba centrálnej banky dvíha k päťpercentnej hranici. Od tejto sadzby sa potom odvíjajú napríklad aj sadzby hypoték.

Keď rastú sadzby hypoték

Najmä pre ľudí s vyššími hypotékami môže byť rast sadzieb v budúcnosti veľkým problémom. Ak ste teraz brali hypotéku 100-tisíc eur a dostali ste od banky 1%, tak pri 30-ročnej splatnosti máte mesačnú splátku 322 eur. Pri rovnakej hypotéke s dvomi percentami, je už mesačná splátka 370 eur. Ak by sadzba stúpla na tri percentá, tak by mesačná splátka stúpla na 422 eur.

Pri náraste o sadzby o jedno percento vám teda mesačná splátka vzrastie o 48 eur. Ak by sa sadzba zvýšila o dve percentá, tak by splátka mesačne stúpla až o 100 eur. A to je už citeľná suma pre váš rodinný rozpočet.

Mnoho klientov bánk si teraz volí hlavne dlhšie fixácie – často na desať rokov. Tých desať rokov stabilnej sadzby by ste, ale rozhodne nemali iba tak premrhať. Na možné zvýšenie sadzby po uplynutí prvej fixácie by ste sa mali pripraviť. Banky totiž ešte stále ponúkajú výhodné úroky, ktoré môžete mať zafixované na desať a dokonca aj na dvadsať rokov.

Majte plán

Je však pravdepodobné, že úroky budú na hypotékach postupne rásť. Preto ak máte teraz hypotéku s krátkym úrokom na tri alebo päť rokov, tak máte možno poslednú šancu získať dobrý úrok na desať a viac rokov. Možnosti máte dve – osloviť svoju banku a požiadať ju o zmenu fixácie alebo môžete hypotéku refinancovať. Pri refinancovaní hypotéky často nemusíte ani dokladovať svoj príjem novej banke– stačí ak ste pôvodnú hypotéku splácali riadne a bez omeškaní.

Ak ste si brali novú hypotéku napríklad na kúpu vášho vysnívaného bývania, mali by ste sa pripraviť na možné zvýšenie sadzby po skončení prvej fixácie. Možno si kladiete otázku, či sa dá vôbec na niečo také pripraviť. Dá sa pripraviť na zvýšenie sadzby o desať rokov? Áno, na zvýšenie sadzby sa dá pripraviť, len si musíte hneď na začiatku splácania vytvoriť finančný plán a toho sa musíte držať.

Vytvorte si rezervu

Vo vašom pláne by ste vždy mali myslieť na zadné vrátka a pripraviť váš rodinný rozpočet aj na nepredvídané situácie. Jednou z takých je situácia, keď vám banka oznámi, že o dva mesiace budete na hypotéke splácať o 50 alebo 100 eur viac. Máte dva mesiace na vyriešenie tohto problému, ak ste sa naň pripravili, tak riešenie je veľmi jednoduché.

Už spolu s prvou splátkou hypotéky by vám totiž mala odchádzať pravidelná mesačná suma na sporenie. Veľmi staré pravidlo hovorí, že sporiť a odkladať na horšie časy by ste si mali minimálne 10% vašich príjmov. No minimálne v prvých rokoch splácania hypotéky by táto suma mala byť ešte vyššia.

Základom všetkého je dať všetky vaše pravidelné mesačné príjmy a výdavky na papier. To by mal byť krok číslo jedna. Podobne ako v prípade štátneho rozpočtu by ste mali výdavky na jednotlivé “kapitoly” vášho rodinného rozpočtu plánovať. Iba tak nájdete peniaze, ktoré by ste inak minuli možno na hlúposti a váš rodinný rozpočet nebude krvácať.

Určiť by ste si teda mali presnú sumu na jednotlivé položky – potraviny, oblečenie, drogériu, deti a výdavky spojené s bežným chodom domácnosti (energie, voda, teplo). Pri plánovaní by ste mali myslieť aj na jednu položku – zábava. Vyhraďte si presnú sumu, ktorú môžete mesačne minúť napríklad v reštaurácii alebo na návštevu divadla, či kina.

Rovnako pri plánovaní myslite aj na ďalšiu položku – dovolenku. Ak si neviete predstaviť leto bez leňošenia na pláži mali by ste vo svojom rozpočte na túto položku myslieť. Dovolenku by ste si nikdy nemali riešiť na dlh alebo na splátky. Ak máte hypotéku, tak dovolenka by sa mala financovať z vašich ušetrených peňazí. Drahú a luxusnú dovolenku si môžete dopriať, keď na ňu máte peniaze. Zvyšovať svoj dlh len preto, aby ste mohli ísť k moru je cestou k finančnej samovražde.

Plánovanie, plánovanie, plánovanie

Keď si teda dáte na papier všetky vaše príjmy a naplánujete si všetky výdavky zistíte koľko vám mesačne ešte ostáva. Tento zostatok by ste potom mali rozdeliť na tri časti a tieto sumy by ste si mali odkladať. Riešením v tomto prípade, ale nie je sporenie na bežnom účte alebo na sporiacom účte. Myslite na to, že peniaze vám tam znehodnocuje vysoká inflácia. Každý rok vám teraz môžete z našetrených peňazí ukrojiť aj desať percent.

Ideálnym riešením je odkladať peniaze do výnosnejších produktov ako sú napríklad fondy. Prvú časť peňazí budete potrebovať najskôr o niekoľko rokov – tá totiž bude ako poistka prípadného navýšenia úrokovej sadzby.

Na prípadné navýšenie úrokovej sadzby by mala ísť najvyššia suma a teda 40% z toho čo vám ostane, by ste mali posielať práve na sporenie, ktoré bude rezervou pre prípad zvýšenia vaše splátky hypotéky.

Druhú časť vašej rezervy vo výške 35% by ste mali odkladať na budúcu rekonštrukciu vášho domu alebo bytu. Musíte totiž počítať s tým, že váš dom alebo byt bude po nejakom čase potrebovať vymeniť okná, kotol alebo napríklad ústredné kúrenie. Pri domoch treba myslieť aj na výmenu strechy, ktorá má bežne životnosť 20 až 30 rokov. Jej výmena je však poriadnym zásahom do rodinného rozpočtu. Aj budúce rekonštrukcie preto musíte zahrnúť do vášho plánu.

Zostane vám 25%, ktoré si budete odkladať ako „rýchle“ peniaze. Použijete ich napríklad vtedy, keď sa vám pokazí chladnička, práčka alebo budete chcieť deti poslať do letného tábora. Pri tejto sume nemyslite na dlhodobé sporenie, pretože peniaze budete míňať vtedy, keď to bude treba.

Disciplína

Peniaze z prvého balíka použite vtedy, keď by vám banka dvihla úrokovú sadzbu hypotéky. Pri výročí fixácie môžete totiž dať ľubovoľne vysokú mimoriadnu splátku. Peniaze, ktoré si za desať rokov nasporíte teda dáte pri výročí fixácie ako mimoriadnu splátku. Tým si znížite vašu mesačnú splátku. Rastúcu sadzbu hypotéky si teda pri dostatočne vysokej nasporenej sume nemusíte ani všimnúť.

Peniaze z druhého balíka miniete peniaze zasa na plánované rekonštrukcie. Dôležité je, aby ste z tohto druhého balíka neplatili opravy a drobné rekonštrukcie. Druhý balík je rezervou na novú strechu, kotol, kúrenie alebo okná. Neslúži na to, aby ste z neho zaplatili napríklad novú chladničku. Na tieto výdavky si tvoríte tretí najmenší balík.

Dôležitá je vaša disciplinovanosť. Peniaze nesmiete míňať na nič iné ako na to, na čo si ich šetríte. Ak to dodržíte, tak sa nemusíte báť starnúceho domu a ani rastúcich sadzieb hypoték v budúcnosti. Rovnako by ste mali peniaze na sporenie posielať za každých okolností. Nájsť výhovorku prečo peniaze neposlať nie je až taký problém. Akú výhovorku si však nájdete, keď vám do domu začne zatekať a peniaze na rekonštrukciu strechy ste minuli na letnú dovolenku?

Nezabudnite, že tak ako starne váš dom, tak starne aj jeho majiteľ. Banka vám v päťdesiatke alebo šesťdesiatke ďalšiu hypotéku na 30 rokov nedá. Hypotéka s krátkou splatnosťou môže byť pre váš rodinný rozpočet zabijakom.

Sporiť môžete naozaj aj keď máte hypotéku a je to ešte dôležitejšie. Vo vašom živote vás totiž čakajú okamžiky, keď budete nasporené peniaze potrebovať. Vždy majte na pamäti, že žiadna rezerva nie je dostatočne vysoká pretože neviete čo všetko vás v živote čaká.

Vaše otázky

Rovnako ako minulý týždeň, aj tento sa zodpovieme niektoré z vašich otázok. Tie nám môžete stále posielať na mail investicie@riesimepeniaze.sk. Zodpovieme ich postupne v ďalších dieloch nášho seriálu.

Kryptomeny – áno alebo nie? Oplatí sa do nich investovať?

Investície do kryptomien sú vysoko rizikové a pre bežných investorov predstavujú značné riziko. Trh s kryptomenami je rozkolísaný a predpovedať ich možný vývoj je prakticky nemožné. Navyše pri obchodovaní s kryptomenami sa vystavujete aj značnému riziku, že o vaše peniaze jednoducho prídete. Niekoľko veľkých búrz s kryptomenami už napadli hackeri, ktorí z peňaženiek užívateľov ukradli milióny eur. Navyše samotné obchodovanie s kryptomenami je šedá zóna bez akejkoľvek regulácie zo strany napríklad centrálnych bánk. Vystavujete sa teda značnému riziku. Ak už s kryptomenami chcete experimentovať, tak by ste do nich nemali presúvať väčšinu vašich peňazí. S kryptomenami môžete začať vtedy, keď už máte vytvorenú nejakú rezervu v bezpečnejších aktívach a kryptomeny budú len ich doplnkami. Rozhodne by nemali byť vaším hlavným a jediným aktívom.

Z mojej výplaty si neviem odkladať ani cent. Ako si teda mám tvoriť rezervu?

To je mylná predstava mnohých ľudí. Vždy máte priestor na tvorbu rezervy. Vaše príjmy a výdavky by ste si mali spísať na papier, aby ste videli ako na tom váš rodinný rozpočet je. Potom by ste si mali stanoviť priority a na dôležité oblasti vyhradiť presnú sumu z vaše výplaty. Bez dovolenky prežijete, bez elektriny nie. Mnoho ľudí robí základnú chybu v tom, že zábavu dáva vo svojich hodnotách príliš vysoko a na zábavu míňa veľa peňazí. Ak máte napätý rozpočet, tak si jeden mesiac všetky výdavky píšte. Využiť na to môžete obyčajný papier, ale využiť môžete aj niektorú z aplikácii, ktoré sú dostupné pre Android alebo iPhone. Pri zaznamenávaní výdavkov buďte naozaj poctiví a zaznamenávajte všetky výdavky. Uvedomte si, že ak niektorý výdavok zamlčíte, tak klamete samých seba. Aplikácii alebo papieru je to jedno. Keď už budete mať prehľad o výdavkoch, tak budete vedieť zistiť, kde vám miznú peniaze úplne zbytočne. Potom si už budete môcť určiť priority a nastaviť váš rodinný rozpočet. Ako som písal už aj vyššie – základom je disciplína. Sporiť teda môžete vždy, len je treba mať všetky peniaze v rodinnom rozpočte pod dohľadom.

Úrokové sadzby hypoték začali postupe rásť a zostávajú možno posledné mesiace a možno len posledné týždne na výhodné refinancovanie hypotéky.

Ak máte na vašej hypotéke aktuálne krátku fixáciu na tri alebo päť rokov mali by ste zbystriť pozornosť. Úrokové sadzby už aj na Slovensku po rokoch klesania začali postupne rásť a dvíhať sa zrejme budú aj v nasledujúcom období. Pred možným rastom úrokov už upozorňuje aj ministerstvo financií, ktoré na to upozornilo na svojom Facebooku.

Mnohé banky stále ponúkajú výhodné úrokové sadzby, ale tie sa týkajú väčšinou kratších fixácií na tri, štyri alebo maximálne na päť rokov. V čase rastúcich sadzieb je tu však riziko voliť si krátke fixácie na tri alebo štyri roky. Analytici upozorňujú, že o pár mesiacov môžu byť sadzby na hypotékach na úrovni okolo dvoch percent.

Zvyšovanie sadzieb môže znamenať, že pri obnove úrokovej sadzby po skončení aktuálnej fixácie vám môže splátka narásť aj o desiatky eur. V čase rastúcich cien v obchodoch, rastúcich cien energií a neistoty to môže znamenať pohromu pre rodinný rozpočet. Nechajte si teda sadzbu upraviť alebo hypotéku refinancujte.

Svoju alebo cudziu

Väčšina slovenských bánk umožňuje meniť úrokové sadzby aj mimo výročie fixácie. Ak vaša banka túto možnosť ponúka určite by ste mali svoju banku osloviť a požiadať ju o predĺženie fixácie a nastavenie novej úrokovej sadzby. Voľte však fixáciu na päť a ideálne na desať a viac rokov.

V minulosti takúto možnosť banky neponúkali a možnosť meniť sadzby aj počas fixácie prišli v období poklesu poplatku za predčasné splatenie hypotéky, ktorý je teraz na úrovni jedného percenta. Pomohol tomu aj konkurenčný boj bánk a práve klesajúce úroky. Tie niekoľko posledných rokov vytrvalo klesali, až sa slovenské sadzby stali jednými z najnižších v celej Európskej únii.

Pokiaľ sa rozhodnete pre zmenu úrokovej sadzby mali by ste teraz voliť fixáciu optimálne na päť až desať rokov. Ak vám banka dá ponuku novej úrokovej sadzby mali by ste sadzbu porovnať s konkurenciou. Práve pri dlhších fixáciách je rozdiel v sadzbách najväčší. Ak vám vaša banka nedá najlepšiu ponuku, tak hypotéku refinancujte. Refinancovanie neodkladajte, pretože sadzby budú postupne rásť zrejme vo všetkých bankách.

Menej papierov

Pri desaťročnej fixácii môžete od banky dostať sadzbu 1,15, ale aj 1,99 percenta. Práve pri dlhších fixáciách je dobré si ponuky jednotlivých bánk porovnať. Ak na to nemáte čas, nechajte starosti na nás a ponuky pre vás vyžiadame a porovnáme.

Pri refinancovaní hypotéky potrebujete navyše menej papierov. Niektoré papiere, ktoré ste potrebovali pri prvej hypotéke už nebudete potrebovať. Mnohé banky vám navyše refinancovanie hypotéky uľahčia preplatením sankcie alebo vrátením splátok.

Zopár dokladov však predsa len budete potrebovať. Jedným z potrebných dokladov je aj znalecký posudok. Banky často akceptujú aj starší znalecký posudok a nebudete musieť predkladať úplne nový posudok. Novej banke musíte doložiť väčšinou aj pôvodné úverové zmluvy a často aj záložné zmluvy.

Aj bez dokladovania príjmov

Pri refinancovaní hypotéky nemusíte navyše väčšinou dokladovať výšku príjmov. Banky umožňujú pri refinancovaní hypotéky príjmy dokladovať zjednodušeným spôsobom. Pri zamestnancoch napríklad banky kontrolujú dĺžku zamestnania a v prípade, keď ste podnikateľ, tak banka kontroluje hlavne bezdĺžnosť voči daňovému úradu.

Aby ste nemuseli dokladovať výšku príjmov, tak musíte splniť niektoré podmienky. Väčšina bánk umožňuje zjednodušené dokladovania príjmov po zaplatení minimálne dvanástich splátok pôvodnej hypotéky (a úverov, ktoré budú novou hypotékou vyplatené). Navyše podmienkou je často aj čistý úverový register bez negatívnych záznamov (bez omeškania splátok a to aj na úveroch, ktoré nebudete novou hypotékou vyplácať alebo napríklad zamietnuté úvery).

Do novej hypotéky môžete často zahrnúť aj ďalšie menšie nevýhodné úvery alebo leasingy. Všetko záleží od hodnoty nehnuteľnosti, ktorou budete novej banke ručiť.

Čas sú peniaze

Pri refinancovaní hypotéky sa nevyhnete návšteve novej aj starej banky. V novej banke väčšinou hypotéku nevybavíte počas jednej návštevy. Vybavenie hypotéky môžete nechať aj na profesionálov z Riešime peniaze.

Nemusíte behať po bankách a zisťovať podmienky novej hypotéky. O všetko sa za váš postarajú profesionáli z Riešime peniaze. Hypotéku za vás vybavíme a do banky teda pôjdete až na podpis novej zmluvy v novej banke.

Ušetríte veľa času a vďaka výhodnejšej hypotéke ušetríte aj peniaze. V čase rastúcich sadzieb by ste mali myslieť hlavne na zafixovanie sadzby na dlhšie obdobie. Tým sa vyhnete možnému rastu úrokov a mesačnej splátky v budúcnosti.

Pri hypotéke by ste mali myslieť aj vytváranie rezervy na budúcu rekonštrukciu vášho vysnívaného bývania a tiež by ste mali myslieť na vytvorenie rezervy pre prípad rastu úrokovej sadzby a vašej mesačnej splátky. Na to sa pozrieme v ďalšom diely už budúci týždeň.

Prima banka v závere tohto roka oznámila predĺženie hneď niekoľkých kampaní k hypotékam až do konca marca. Ušetriť môžete na poplatku za poskytnutie hypotéky a pri splatení hypotéky z inej banky vám banka preplatí náklady.

Pri prenose hypotéky do Prima banky, vám banka odpustí poplatok za spracovanie hypotéky. Podmienkou na odpustenie poplatku je, že musíte splniť interné podmienky pre poskytnutie hypotéky cez automatizovaný proces prenosu hypotéky. Hypotéku tiež musíte splácať z účtu v banke a požiadať o ňu musíte do 30.3.2024. Je pritom jedno, či hypotéku z inej banky prenášate v rámci výročia fixácie alebo mimo neho.

Ušetriť na poplatku však môžu aj ostatní klienti banky, ktorý nežiadajú hypotéku na splatenie úveru v inej banke. Pre nich platí potom znížení poplatok vo výške 100 eur. Podmienkou je rovnako schválenie hypotéky v čase trvania kampane a tiež splácanie hypotéky z osobného účtu v Prima banke.

V prípade ak si v Prima banke budete žiadať hypotéku na splatenie úveru v inej banke, môžete získať bonus od banky vo forme preplatenia nákladov na prenos hypotéky. Banka teda za vás zaplatí poplatok za predčasné splatenie úveru.

V tomto prípade platia viaceré podmienky. Žiadosť o hypotéku banka v prípade bonusu za prenos hypotéky musí schváliť v období od 01.03.2022 do 31.03.2024 a na vyčerpanie hypotéky máte potom čas len do 30.04.2024.

Aj v prípade bonusu za prenos hypotéky platí, že vám ho banka poskytne v prípade splácania hypotéky z účtu v Prima banke. Banka z ktorej odchádzate musí tiež vyčísliť náklady na prenos hypotéky a v potvrdení, ktoré vám vystaví ich musí uviesť samostatne od istiny splácaného úveru.

Nové úrokové sadzby hypoték v Prima banke platia do 13. októbra. Aj krátka fixácia na tri roky sa už blíži k hranici štyroch percent. Banka už dávnejšie z ponuky vyradila dlhšiu sedemročnú fixáciu.

FixáciaÚroková sadzba v % p.a.
3 roky3,90%
4 roky4,00%
5 rokov4,20%

Banka v ponuke nechala aj benefit v podobe preplatenia nákladov na prenos hypotéky. V tom prípade je podmienkou, aby schválenie hypotéky prebehlo automatizovane a klient výrazne nenavyšoval hypotéku oproti hypotéke, ktorú idu predčasne vyplácať.

Pre týchto klientov má banka aj ďalší benefit – odpustí im poplatok za spracovanie hypotéky. Pre všetkých klientov potom platí, že výška poplatku je znížená na 100 eur. Podmienkou je v tom prípade splácanie hypotéky z účtu v Prima banke a jeho aktívne využívanie.

Už viac ako rok a pol sa úrokové sadzby hypoték na Slovensku postupne zvyšujú. Nárasty sú síce už iba pozvoľné, ale úrokové sadzby postupne rastú ďalej a objem nových hypoték klesá.

Úrokové sadzby od pondelka 11. septembra upraví aj jedna z menších slovenských hypotekárnych bánk – pobočka českej UniCredit. Úrokové sadzby pre krátke fixácie však vzrastú len o 0,10 percenta. Tri najkratšie fixácie budú začínať na 3,99%, ale podmienkou pre nižšie sadzby bude poistenie úveru.

FixáciaÚver s poistením – úroková sadzba v % p.a.Úver bez poistenia – úroková sadzba v % p.a.
Fix 3, Fix 4, Fix 53,99%4,29%
Fix 7, Fix 105,19%4,29%

Pri výbere fixácie by ste mali zvážiť všetky aj možné budúce okolnosti. Pokiaľ kupujete vlastné bývanie v dobe rastúcich úrokov je lepšie sa poistiť dlhšou fixáciou úrokovej sadzby. Ak by totiž úrokové sadzby na trhu klesli môžete väčšinou hypotéku bez problémov refinancovať a získať tak lepšie podmienky na hypotéke.

Pri 100-tisícovej hypotéke sú mesačné náklady na poistenie úveru pri splatnosti na 30 rokov vo výške 25,91 eur. Celkovo teda aj s poistením mesačne zaplatíte 497,10 eur.

Mesačná splátka je potom 471,10 eur. Pri rovnakej hypotéke bez poistenia je potom mesačná splátka 494,28 eur. Aj napriek vyššej úrokovej sadzbe je splátka o takmer 3 eura nižšia ako splátka hypotéky s poistením.

Banka zároveň od 13.09. upravuje podmienky pre zelenú hypotéku. Doteraz získal klient 100% zľavu z poplatku za poskytnutie. Po novom to bude zľava 0,10% z úrokovej sadzby.

Nové úrokové sadzby v prípade menšej hypotekárnej banky 365 bank budú platiť už od 19. júla. Pri všetkých fixáciách banka zvýši úrokové sadzby o 0,30 percenta. Znamená to, že pri 100-tisícovej hypotéke so splatnosťou 30 rokov si priplatíte mesačne približne 18 eur.

Výška financovaniaFixácia na 1 rok, 3 roky a 5 rokovFixácia na 10 rokov
Do 70% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti4,25% p.a.5,25% p.a.
Do 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti4,45% p.a.5,45% p.a.
Nad 90% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti4,95% p.a.5,95% p.a.

Vyššie uvedené úrokové sadzby platia v prípade refinancovania hypotéky z inej banky. Ak je účelom kúpa alebo napríklad výstavba domu, tak sú úrokové sadzby ešte o 0,20% p.a. vyššie.

Viac budete platiť aj prípade, keď budete hypotéku splácať z bezplatného účtu, vtedy si priplatíte ďalších 0,30% p.a. a ani to nie je všetko. Ďalších 0,10% p.a. navyše si priplatíte ak nehnuteľnosť nespĺňa podmienky banky s vydaným energetickým certifikátom.