Sadzby na hypotékach začali postupne rásť a niektoré banky už úrokové sadzby dvihli. Iné síce vyčkávajú, ale v období týždňov a mesiacov pôjde úrok zrejme vyššie vo všetkých bankách.

Mnoho Slovákov pri vybavovaní hypoték zlákali nízke úroky po výške pár desatín percenta. Lenže takmer vo všetkých prípadoch ide v tomto prípade o fixáciu na tri alebo maximálne štyri roky. Lenže v dobe rastúcich sadzieb by ste sa mali pozerať hlavne na dlhšie fixácie.

Úrok 0,40% je síce fajn no treba sa pripraviť na čo sa stane, keď vám doba fixácie skončí. Mnoho klientov, ktorí sa dali na tieto nízke úroky zlákať, zostane prekvapených po skončení fixácie. Úrok im totiž často vyletí aj nad jedno percento a nie všetky banky sú ochotné riešiť akúkoľvek úpravu úrokovej sadzby.

V dobe vysokých sadzieb už nebude riešením ani refinancovanie hypotéky do inej banky – väčšina bánk má totiž pri mnohých sadzbách totožné podmienky a nájsť výhodnejšiu ponuku nemusí byť o dva alebo tri roky vôbec jednoduché.

Zafixujte na dlhšie

Dlhšie fixácie na päť alebo napríklad na desať rokov už väčšinou nie sú tak výhodné, teda nie sú výhodné na prvý pohľad. Lenže v dobe zvyšujúcich sa sadzieb by ste mali siahnuť práve po fixácii na minimálne päť rokov. Ideálnym riešením je potom fixácia na desať rokov alebo aj na dlhšie, keďže nikto teraz nevie povedať, kde sa rast úrokov zastaví. Jedna zo slovenských bánk má napríklad teraz v ponuke 20-ročný fix od 1,35%.

Mnoho Slovákov zlákali extréme nízke úroky na tri roky. Ak vám fixácia končí tento rok, tak to nemusí znamenať pohromu. Sadzby síce porastú, ale zatiaľ rastú pomaly. Horšie je ak vám fixácia končí o rok alebo dva. Vtedy už budú sadzby vyššie a dosiahnuť nižšiu sadzbu už nebude také jednoduché. Podľa analytikov sa dajú o dva roky pri kratších fixáciách čakať úroky vo výške až dvoch percent.

Ak teda máte možnosť vo svojej banke úrok zafixovať na dlhšie obdobie, tak najprv oslovte vašu banku a požiadajte ju o prehodnotenie úrokovej sadzby mimo výročie fixácie. V tom prípade počítajte s poplatkami a ponuka vašej banky nemusí byť najvýhodnejšia na trhu. Ušetríte si však poplatky za predčasné splatenie hypotéky mimo výročie fixácie a tiež nemusíte podpisovať novú zmluvu. Vaša banka nebude skúmať ani vaše príjmy alebo hodnotu nehnuteľnosti.

Výhodnejšie je refinancovanie

Ak vám vaša banka dá ponuku na novú úrokovú sadzbu na dlhšiu fixáciu, tak by ste si novú sadzbu mali porovnať s konkurenciou. Práve pri sadzbách fixovaných na 10 rokov je medzi bankami najväčší rozdiel.

Zatiaľ čo jedna banka vám pri desať ročnej fixácii dá sadzbu od 1,15%, tak iná vám na tú istú fixáciu dá 1,99%. V mesačných splátkach to potom môže znamenať aj desiatky eur mesačne zaplatených zbytočne na vyše. Za celé obdobie prvej fixácie môže byť potom rozdiel aj v tisícoch eur zaplatených navyše.

Oplatí sa teda vždy poobzerať aj po konkurenčných ponukách a porovnať si ich s ponukou vašej banky. Predsa len by malo byť vaším cieľom získať najlepšie podmienky pre seba a nie najlepšie podmienky pre vašu banku.

Nezabúdajte, že pokiaľ vám vaša banka nedá najlepšiu ponuku, tak stále máte možnosť hypotéku preniesť do inej banky. Refinancovaním hypotéky do inej banky môžete často aj napriek zaplateniu sankcie pôvodnej banke ušetriť aj tisíce eur.

Zbavte sa nevýhodných úverov

Ak sa už rozhodnete pre refinancovanie hypotéky, tak by ste si mali dať na papier všetky vaše existujúce záväzky. Spolu s hypotékou sa totiž môžete zbaviť napríklad aj nevýhodného spotrebného úveru alebo predraženého úveru zo stavebnej sporiteľne. Niektoré banky vám umožnia splatiť hypotékou napríklad aj leasing, kreditné karty a tiež povolené prečerpania na účtoch. Tie sú výrazne drahšie ako hypotéka a znamenajú vyššiu záťaž na váš rozpočet. Keďže nerastú len úroky na úveroch, ale aj ceny v obchodoch, tak sa každé ušetrené euro počíta.

Všetko však záleží hlavne od hodnoty nehnuteľnosti, ktorú v prospech úveru založíte. Vo väčšine bánk nie je problém získať úver až do výšky 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosť. Pre úvery s vyšším percentom potom väčšinou platia prísnejšie podmienky a niektoré banky vás za hypotéku do 90% hodnoty potrestajú aj vyššou úrokovou sadzbou.

Preniesť hypotéku do inej banky môžete aj v prípade, keď ste čerpali v pôvodnej banke 100% hodnoty zakladanej nehnuteľnosť. Takéto hypotéky síce banky už neposkytujú, pokiaľ ju však máte môžete si ju tiež refinancovať. Nie všetky banky, ale umožnia prenos 100% hypotéky a treba počítať aj s vyššiu sadzbou.

Viac peňazí z banky potom môžete dostať napríklad v prípade, keď v prospech banky založíte aj ďalšiu nehnuteľnosť. Vždy platí, že čím menšie percento z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti banka financuje, tak tým pravdepodobnejšie je schválenie hypotéky. Hypotéka s financovaním do 70% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti je pre banku menej riziková ako tá s financovaním 90%. Banka vám teda radšej schváli hypotéku do 70% ako hypotéku do 90%. Pri hypotékach nad 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti potom často platia aj ďalšie podmienky, ktoré musíte splniť.

Jednoduché aj komplikované

Pri refinancovaní väčšinou platia výhodnejšie podmienky a nemusíte banke dokladovať toľko papierov ako pri novej hypotéke. Ak prenášate hypotéku s históriou viac ako 12 mesiacov, tak od vás väčšina bánk nebude chcieť dokladovať výšku príjmu. Banka si iba overí, že ste zamestnaní a ako dlho. Nebude overovať výšku vášho príjmu.

Splniť je v tomto prípade potrebné často aj ďalšie podmienky ako napríklad bezproblémové splácanie všetkých úverov. Jednoduchšie refinancovanie platí často aj v prípade, keď máte príjem z podnikania.

Jednoduchšie refinancovanie bez dokladovania výšky príjmov sa však týka len tých prípadov, kde nepožadujete od banky žiadne peniaze navyše. To znamená, že chcete len peniaze na splatenie úverov a nie peniaze napríklad na rekonštrukciu.

Ak prekročíte zákonom stanovené limity (refinancovaný úver môžete navýšiť maximálne o 5% zo splácaných úverov a maximálne však o 2-tisíc eur) musíte novej banke zdokladovať aj vaše príjmy. V tom prípade budete musieť banke vydokladovať príjem a banka bude výšku príjmov aj overovať. Výhodou však je, že môžete získať peniaze navyše napríklad na rekonštrukciu alebo na zariadenie bývania.

Nový znalecký posudok?

Väčšina bánk vám cestu k refinancovaniu hypotéky uľahčí aj tým, že nebudete potrebovať úplne nový znalecký posudok. Banky si pri refinancovaní kladú rôzne podmienky. Jedna vám akceptuje aj niekoľko rokov starý posudok a iná bude chcieť nový znalecký posudok.

Ak však máte niekoľko rokov starý znalecký posudok, tak sa oplatí zvážiť investícia do nového posudku. Ceny nehnuteľností najmä vo veľkých mestách za posledné dva až tri roky vzrástli často aj o desiatky percent. Keď mal váš byt pred tromi rokmi hodnotu 100-tisíc, tak teraz môže mať kľudne hodnotu aj 130-tisíc. Pomôcť tomu mohla napríklad aj kompletná rekonštrukcia vášho bytu. Čím vyššiu hodnotu má váš byt alebo dom, tým menšie percento banka financuje a tým lepšie podmienky môžete vo novej banke získať.

Navyše pri refinancovaní hypotéky banky často ponúkajú rôzne benefity navyše. Či už ide o bezplatné posúdenie novej hypotéky, vrátenie splátok alebo preplatenie poplatkov za predčasné splatenie hypotéky v pôvodnej banke. Aj keď teda opúšťate vašu pôvodnú banku mimo výročie, tak sa vám vďaka týmto benefitom časť nákladov môže vrátiť. Navyše v novej banke získate fixáciu na dlhšie obdobie a tým aj kľudný spánok. Nemusíte sa už obávať, že vám splátka hypotéky vzrastie o desiatky eur zo dňa na deň.

Problémom potom nie je ani prenos účtu. Z pôvodnej banky do novej banky ho môžete preniesť jednoducho a o všetko sa postará nová banka. V tej podpíšete žiadosť o prenos účtu. Stará banka do novej prenesie všetky trvalé príkazy aj inkasá a váš pôvodný účet aj zatvorí.

Ušetríme vám čas aj peniaze

Pri refinancovaní musíte naozaj myslieť na všetky možné a občas aj nemožné kombinácie. Navyše prenos hypotéky si vyžiada aj váš čas. Ak by ste chceli obehať všetky banky, tak sa pripravte na niekoľko hodín, ktoré strávite v bankách. Nemáte na to čas? Nevadí, nechajte starosti na nás.

Overíme vám možnosti vo všetkých bankách s ktorými spolupracujeme a urobíme pre vás porovnanie ponúk. Budete tak vedieť, ktorá ponuka je tá najvýhodnejšia a ponuky si budete vedieť ľahko porovnať.

Do banky navyše pôjdete až na podpis novej úverovej zmluvy a vyhnete sa teda viacerým návštevám pobočky. Ušetríte čas aj peniaze, pretože v rámci porovnania ponúk od nás dostanete informácie o ďalších benefitoch alebo naopak poplatkoch, ktoré sú spojené s refinancovaním hypotéky.

Ak máte akékoľvek otázky, môžete nám napísať alebo sa môžete obrátiť na jednotlivé regionálne riaditeľstvá prípadne nám môžete zavolať na naše Centrum služieb klientom.

Článok vznikol v spolupráci s portálom Slobodná Európa, kde nájdete aj ďalšie naše články na tému úverov, investovania a poistenia.