, , , ,

Päť krokov ako sa vyrovnať s rastúcou splátkou hypotéky

Posledné dva roky úrokové sadzby hypotekárnych úverov rastú. Výrazné zvýšenie úrokových sadzieb čaká hlavne tých klientov bánk, ktorí si brali hypotéku v roku 2021 a úrokovú sadzbu si zafixovali len na tri roky. Tento rok ich čaká výrazné navýšenie úrokovej sadzby aj o niekoľko percent.

Výraznému navýšeniu úrokovej sadzby sa tento rok nevyhnú tisíce slovenských domácností, ktoré si hypotéku brali v roku 2021 a fixáciu vtedy volili len na tri roky. Práve v roku 2021 sa objavili na trhu prvé ponuky s úrokom výrazne pod jedným percentom a vo väčšine prípadov išlo o krátke fixácie na tri roky.

Zvyšovanie úrokových sadzieb a mesačných splátok hypoték je strašiakom, ktorí dokonca ovplyvnil aj nedávny predvolebný boj. Banky boli označované za tie „zlé“, pretože zvyšujú úrokové sadzby a tým aj svoje zisky. Lenže ono je to pravda len z časti. Objavilo sa aj niekoľko zaručených plánov ako budú politici v prípade ak budú vo vláde so „zlými“ bankami bojovať a ako s nimi zatočia.

Trhové sadzby

Slováci si od roku 2016 veľmi rýchlo zvykli na trh klesajúcich úrokových sadzieb hypoték. Práve zmena legislatívy v roku 2016 prispeli k tomu, že banky začali o klienta bojovať aj znižovaním úrokových sadzieb hypoték.

V roku 2016 boli bežné úrokové sadzby na úrovni okolo dvoch percent. Stačí sa pozrieť do štatistiky, ktorú zverejňuje Národná banka Slovensko každý mesiac už od roku 2009. Ešte v roku 2013 sa úrokové sadzby hypoték bežne pohybovali nad štyrmi percentami. Nie je teda pravda, že by súčasné úrokové sadzby boli extrémne vysoké. Na Slovensku sme mali obdobia aj vyšších úrokových sadzieb.

Samotné banky sa zrazu práve v roku 2016 pre zmenu legislatívy zamerali na získavanie klientov konkurencie a často sa predháňali v benefitoch, ktoré k hypotéke pribalili v prípade prenosu úveru od konkurencie. Lenže v tom čase nikto nemyslel na budúcnosť a mnohé banky zvýhodňovali najmä kratšie trojročné fixácie.

V čase klesajúcich úrokových sadzieb to nebol žiadny problém. Bolo veľmi málo pravdepodobné, že by po skončení prvej trojročnej fixácie prišlo k navýšeniu úrokovej sadzby a tým aj mesačnej splátky.

Banky v prípade hypoték (a tiež iných úverových produktov) klientom prideľujú úrokové sadzby na základe ich hodnotenia schopnosti splácať. A tieto úrokové sadzby sa odvíjajú od tých trhových. Čím lacnejšie si na trhu požičia vaša banka, tak tým lacnejšie dokáže požičať vám. Nie je teda pravda, že by banky výrazne zbohatli na rastúcich úrokových sadzbách hypoték. Aj banky si totiž požičiavajú peniaze a teda im rastú náklady na hypotéky a ďalšie úverové produkty.

Štátna pomoc

Vláda a neskôr aj parlament schválili v závere minulého roka pomoc pre niektorých klientov bánk pomoc v podobe mesačného príspevku vo výške 150 eur. Lenže nárok na tento príspevok má svoje obmedzenia. Okrem výšky príjmov štát obmedzil aj účely, na ktoré mohla byť hypotéka poskytnutá.

Príspevok môžu žiadať len tí klienti bánk, ktorí hypotéku čerpali na kúpu bytu alebo domu, jeho výstavbu alebo rekonštrukciou. Smolu majú tí, čo hypotéku refinancovali z jednej banky do druhej. Je pritom jedno kedy ste hypotéku prenášali, či to bolo pred rokom alebo pred piatimi rokmi.

Štítna pomoc nemusí byť výhodná ani pre tých klientov bánk, ktorí na ňu majú nárok. Štát vám totiž mesačne pošle maximálne 150 eur a najmä pri vyšších hypotékach môže prenos úveru do inej banky znamenať ušetrenie aj väčšej sumy. Navyše štátna pomoc môže zo dňa na deň skončiť. Pokiaľ hypotéku prenesiete do inej banky a zvolíte si fixáciu úrokovej sadzby na dlhšie obdobie, tak vám banka zo dňa na deň úrokovú sadzbu nezmení. Na prípadné navýšenie úrokovej sadzby sa viete pripraviť.

Najprv vaša banka

Končí vám fixácia úrokovej sadzby alebo už vám banka poslala oznámenie o novej úrokovej sadzbe na ďalšie obdobie fixácie? V tom prípade by vaša prvá cesta mala smerovať práve do vašej banky. Banky v niektorých prípadoch vedia úrokovú sadzbu ešte upraviť smerom nadol.

O úrokovú sadzbu by ste sa však mali začať zaujímať minimálne pol roka pred jej zmenou, aby ste mali dostatok času rozhodnúť sa ako postupovať. Nejednajte pod nátlakom a doprajte si dostatok času na rozhodnutie.

V banke sa vás možno budú snažiť presvedčiť na okamžité rozhodnutie s tým, že ponuka platí len tu a teraz. Bez porovnania s konkurenciou však nikdy nič nepodpisujte. Vaša banka vám možno ponúkla jej najlepší úrok, ale konkurencia môže mať ešte lepší.

Rovnako si dávajte pozor na ďalšie podmienky prípadnej zmeny úrokovej sadzby hypotéky vo vašej banke. Predčasná zmena úrokovej sadzby hypotéky môže byť spojená s poplatkami a banka vás môže nútiť využívať ďalšie jej produkty a služby. To môže tiež znamenať ďalšie náklady navyše.

Porovnanie s konkurenciou

Pokiaľ nemáte prehľad o konkurencii, tak by ste si vždy pred prípadným upísaním sa vašej banke na ďalšie obdobie, urobiť prieskum trhu. Konkurencia môže mať výrazne nižšiu úrokovú sadzbu a pri vyšších hypotékach môže aj rozdiel v úrokových sadzbách v desatinách percenta znamenať úsporu aj desiatok eur mesačne.

Porovnávať je však treba všetky podmienky a do porovnania je potrebné zahrnúť aj ďalšie podmienky, ktoré bude chcieť nová banka plniť. Lepší úrok vám dá banka napríklad vtedy, keď sa zaviažete presmerovať príjem do novej banky alebo aktívne využívať jej služby.

To však môže pre vás znamenať ďalšie náklady navyše. Hlavne pokiaľ účet v pôvodnej banke nezrušíte. Namiesto jedného účtu budete musieť živiť dva účty a to môžu byť ďalšie desiatky eur navyše

Navyše niektoré banky podmieňujú lepšiu úrokovú sadzbu aj využívaním ďalších produktov napríklad poistením nehnuteľnosti alebo dokonca poistením samotného úveru. To znamená ďalšie desiatky eur mesačne navyše. Vo všeobecnosti aj napriek nižšej úrokovej sadzbe pri hypotéke totiž v prípade poistenia úveru na konci dňa zaplatíte výrazne viac.

V každom prípade však pri výhodných podmienkach môže znamenať prenos hypotéky do inej banky ušetrené aj desiatky eur navyše. Môžete teda získať viac akoby bol prípadný príspevok od štátu.

Znížte náklady

Splátka vám bude rásť, pretože úrokové sadzby hypoték za posledné dva roky narástli. Nečakajte, že by vám v oznámení o zmene úrokovej sadzby hypotéky banka poslala rovnakú úrokovú sadzbu. Prehnaná je snaha banku donútiť ponúknuť lukratívnu úrokovú sadzbu, ktorá by sa blížila vašej súčasnej úrokovej sadzbe na hypotéke. Iba ťažko sa dostanete pod sadzbu vo výške 4%. Majte preto reálne očakávania od vašej banky.

Cestou ako ušetriť je znížiť vaše náklady, pokiaľ ste si počas splácania nízkej splátky hypotéky nevytvorili dostatočnú finančnú rezervu. Mnoho domácností míňa peniaze na zbytočnosti, ktoré nepotrebuje a to napriek tomu, že po spočítaní ide často o desiatky eur mesačne. Napríklad výrazne ušetriť môžete pri nakupovaní. Stačí pritom dodržať niekoľko jednoduchých pravidiel. Do obchodu choďte vždy s nákupným zoznamom, sledujte a porovnávajte ceny v obchodoch a napríklad do obchodu a na nákupy nikdy nechoďte hladní.

Mnohé domácnosti často aj desiatky eur platia napríklad za streamovacie služby ako Netlfix alebo Spotify. Nechajte si len tie, ktoré skutočne sledujete a ostatné zrušte. Optimalizujte tiež ďalšie náklady ako je poistenie bytu, auta alebo napríklad cestovné poistenie.

Plánujte

Ak už máte doma list o navýšení úrokovej sadzby hypotéky, tak tento bod vám síce teraz nepomôže, no vyhnete sa ďalším nepríjemným prekvapeniam v budúcnosti. Vždy počítajte s tým, že úroková sadzba hypotéky vám môže rásť.

Pripravte sa teda na to a plánujte. Nevoľte krátke fixácie na jeden, dva alebo tri roky. Zvoľte fixáciu na päť a ideálne viac rokov. Pred nežiaducimi zmenami úrokovej sadzby vás lepšie ochráni desaťročná fixácia. Je to dostatočné dlhé obdobie na vytvorenie rezervy pre prípad rastúcich úrokov.

Podstatné však je, aby ste vždy mysleli na zadné vrtáka. Ešte pred tým než budete žiadať o hypotéku, by ste mali mať vytvorenú rezervu. Minimálna výška rezervy je aspoň vo výške vašich príjmov za dva roky.

Ak vám banka pošle oznámenie o znížení úrokovej sadzby, tak by ste nemali túto ušetrenú sumu minúť. Naopak by ste mali tieto peniaze odkladať na horšie časy a tvoriť si tak rezervu pre prípad nárastu úrokovej sadzby.

Urobte mimoriadnu splátku

Pokiaľ na to máte zdroje môžete zvážiť aj mimoriadnu splátku hypotéku. Banka vám vie vypočítať koľko musíte splatiť, aby vám napriek nárastu úrokovej sadzby zostala splátka približne rovnaká.

Vďaka mimoriadnej splátke môžete ušetriť, ale potrebujete mať na ňu našetrené zdroje. Nemali by ste na to míňať peniaze z vašej rezervy. Na mimoriadnu splátku hypotéky by ste mali šetriť samostatne.

Pri výročí fixácie máte mimoriadnu splátku vždy bez poplatku a banka vám nemôže nijako obmedziť ani jej výšku. Navyše vďaka novým pravidlám môžete dávať mimoriadnu splátku častejšie aj opakovane. Do výšky 30% úveru je mimoriadna splátka bezplatná a rozložiť si ju môžete na niekoľko mesiacov. Nemusíte ju totiž uhradiť v jednej splátke, ale kľudne aj každý mesiac, pokým neprekročíte 30% z hypotéke je to vždy zadarmo.

Zvážte predaj

Pokiaľ nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou nevyužívate na vlastné bývanie, tak máte stále možnosť nehnuteľnosť predať. Na tento prípadný variant myslite niekoľko mesiacov pred zmenou úrokovej sadzby hypotéky.

Preč sú tie časy, keď ste byt alebo dom predali za pár dní. Niektoré nehnuteľnosti sú v ponuke aj mesiace, kým sa nájde kupec. Navyše ceny za posledné dva roky na rozdiel od úrokových sadzieb hypoték, klesli.

Predaj môže byť riešením aj v prípade, keď ste kupovali väčší byt alebo napríklad dom. Presun z domu do bytu vám môže ušetriť desiatky eur mesačne. Luxusný byt môžete zameniť za byt v bežnej bytovke a vďaka nižšej hypotéke ušetriť ďalšie eurá mesačne.

Pokiaľ budete zvažovať predaj nehnuteľnosti, tak musíte rovnako počítať s vyššími nákladmi. Ak dom alebo byt nevlastníte aspoň päť rokov nevyhnete sa dani z predaja. Rovnako pokiaľ predaj nenaplánujete priamo na deň výročia úrokovej sadzby, musíte počítať s poplatkom za predčasné splatenie hypotéky.

Rast cien nehnuteľností šliapol na brzdu

Čo je dôvodom spomalenia rastu cien?

  • Zoznam je dlhý. Medzi tie najzásadnejšie aktuálne patria: vysoké ceny energií, ktorých prudký rast a nestálosť súvisia predovšetkým s ruskou vojenskou inváziou na Ukrajine. Ceny tovarov a služieb tlačí zároveň nahor aj pokračujúce oživenie svetovej ekonomiky po pandémii.
  • V lete došlo k citeľnému ochladeniu na realitnom trhu a rast cien sa výrazne spomalil.
  • Počas letných prázdnin a v septembri vzrástli ceny nehnuteľností na Slovensku o 1,6 percenta, ak to porovnávame s jarným obdobím. Vtedy medzikvartálny rast dosiahol výšku 6,4%.
  • Také pomalé tempo rastu (1,6%) je priemer, ktorý sme naposledy videli v období rokov 2013-2019.
  • Medziročne ostáva rast veľmi dynamický, takmer 22 percent.
  • Vývoj v jednotlivých regiónoch bol už tradične rozličný.

(zdroj: NBS)

Nebude to jednoduché

Nasledujúce mesiace nebudú pre mnoho Slovákov jednoduché, pretože úrokové sadzby len tak klesať nezačnú. Európska centrálna banka dala celkom jasne najavo, že zatiaľ neplánuje začať znižovať úrokové sadzby. Od týchto úrokových sadzieb sa potom odvíjajú aj úroky v bankách.

Ak aj začnú úroky na hypotékach klesať, bude trvať opäť niekoľko rokov kým klesnú o jedno alebo dve percentá. Nečakajte teda, že banky hneď znížia úrokové sadzby o niekoľko percent.

Rovnako sa nedá predpokladať pokles úrokov na úroveň z roku 2021, keď sa úrokové sadzby hypoték aj na dlhé desaťročné fixácie dostali pod úroveň jedného percenta.

Ak ste teda využili tieto dobré úrokové sadzby, tak teraz je čas myslieť na zadné vrátka a začať šetriť. Odkladajte si peniaze každý mesiac a prípadné navýšenie úrokovej sadzby po skončení fixácie vás potom neprekvapí.

0 komentárov

Zanechajte komentár

Chcete sa pripojiť k diskusii?
Neváhajte prispieť!

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *