Úroky na hypotékach rastú. Od banky dostanete menej

Doba lacných hypoték minulý rok definitívne skončila. Úroky na hypotékach začali na jar stúpať a stúpať budú aj tento rok.

Slováci si niekoľko rokov užívali klesania úrokových sadzieb na úveroch na bývanie. Hypotéky postupne zlacňovali od roku 2016, keď sa výrazne znížili pokuta za predčasné splatenie hypotéky mimo výročie fixácie.

Desiatky tisíc Slovákov využili nižšiu sankciu za predčasné splatenie hypotéky vo výške len jedného percenta z predčasne splácanej sumy na refinancovanie hypotéky do inej banky. Lenže tento rok prišlo k obratu a úroky na úveroch na bývanie začali rásť.

Rastúce sadzby

Situácia sa však zmenila na začiatku minulého roka, keď začali postupne úroky na hypotékach rásť. Dôvodov rastu úrokových sadzieb hypoték bolo viacero. Prvým bola vysoká inflácia, ktorá znamenala, že európski centrálni bankári po rokoch záporných sadzieb zaradili spiatočku a úroky začali rásť.

Druhým dôvodom bola vojna na Ukrajine, ktorá výrazne zamiešala kartami. Slovenské banky po rokoch klesania teda začali postupne na hypotékach úrokové sadzby zvyšovať. Úroky zrejme porastú aj v nasledujúcich mesiacoch. Na konci roka napríklad zvýšili úrokové sadzby hypoték dve banky – Prima banka a 365 bank.

Z jedného na tri

Pokles úrokov na hypotékach bol pozvoľný a trvalo niekoľko rokov kým sa úroky dostali na úroveň spred roka. Pred rokom nebol problém nájsť ponuku s úrokom nižším ako jedno percento aj na dlhšej fixácii na desať rokov. Nárast bol však oveľa dynamickejší a banky využili situáciu spojenú s vysokým dopytom po úveroch na bývanie v prvej polovici minulého roka.

Ešte v januári bola priemerná úroková sadzba úverov na bývanie s fixovanou sadzbou na maximálne štyri roky tesne pod jedným percentom a pohybovala sa na úrovni 0,99 percenta. Na konci novembra už bola priemerná úroková sadzba s rovnakou fixáciou na úrovni 2,94 percenta. Úroky teda vzrástli o 1,95 percenta. Údaje o úrokových sadzbách úverov na bývanie zverejňuje centrálna banka.

Rástli aj sadzby pri ostatných fixáciách. Priemerná úroková sadzba pri fixácii od päť do desať rokov sa na začiatku roka pohybovala na úrovni 1,03 percenta. Na konci novembra sa už pohybovala na úrovni 3,20 percenta. Za desať mesiacov tak úroková sadzba vzrástla o 2,17 percenta.

Rásť budú aj v tomto roku

Podobne rástli úrokové sadzby aj s fixáciou na viac ako desať rokov. Dlhšie fixácie banky na začiatku tohto roka preferovali a dokonca sa objavili ponuky aj na fixáciu na 15 a 20 rokov. Práve pri najdlhších fixáciách úroky rástli najmenej rýchlo. Na začiatku roka sa pohybovali priemerne na úrovni 1,31 percenta a v novembri boli vo výške 2,83 percenta. Stúpli teda o 1,52 percenta.

Úroky v tomto roku budú stúpať naďalej. Lenže úroky nebudú rásť len na nových úveroch na bývanie. Tisícom Slovákov úrokové sadzby vzrastú aj na úveroch, kde im končí fixácia úrokovej sadzby. V dobe vysokej inflácie, rastúcich cien energií a cien v obchodoch to pre mnohých Slovákov nemusí byť najlepšia správa. Zvýšenie úrokov na existujúcich úveroch môže byť pre niektorých Slovákov problémom.

Desiatky eur mesačne

Ceny bytov a domov sa naprieč Slovenskom v posledných rokoch iba zvyšovali. Najvýraznejšie rástli v Bratislave, ale ceny nehnuteľností išli hore vo všetkých kútoch Slovenska. Prejavilo sa to aj zvyšovaním hypoték, ktoré Slováci potrebovali na kúpu nového bývania.

Vyššie hypotéky znamenajú aj vyššie splátky. Napríklad ešte na začiatku roka ste mali splátku hypotéky vo výške 150-tisíc eur s trojročným fixom a sadzbou 0,99 percenta pri splatnosti na 25 vo výške 564,63 eur. Ak by ste o rovnakú hypotéku žiadali v novembri, tak by splátka bola 706,64 eur. To znamená mesačne o 142,01 eur viac. Priemerný úrok pri trojročnej fixácii totiž stúpol na 2,82 percenta.

S reálnymi ešte horšie

Lenže prepočet vyššie je s priemernými sadzbami, ktoré zahŕňajú úrokové sadzby hypoték čerpaných v danom mesiaci. V nich sú započítané ešte aj hypotéky z nižšími sadzbami, ktoré banky poskytovali na začiatku roka, ale klienti ich čerpali až na konci minulého roka.

Ako to teda vyzerá v jednotlivých bankách? Nájsť ponuku na trojročný fix s úrokom nižším ako tri percentá je prakticky nemožné. Sporadicky sa síce takáto ponuka objaví, ale podmienkou je často v takom prípade poistenie úveru, ktoré hypotéku predraží.

Banka	Úroková sadzba fixovaná na 3 roky v % p.a.	Mesačná splátka (100-tis. eur)	Mesačná splátka (150-tis. eur)	Mesačná splátka (200-tis. eur)
365 bank	3,75 %	515 €	772 €	1.029 €
ČSOB	3,55 %	503 €	755 €	1.007 €
Prima banka	3,00 %	474,21 €	711,32 €	948,42 €
mBank	4,59 %	561 €	841 €	1.122 €
Tatra banka	4,09 %	532,82 €	709,23 €	1.064,64 €
Slovenská sporiteľňa	3,79 %	516,31 €	774,47 €	1.032,62 €
VÚB	3,89 %	521,78 €	782,67 €	1.043,56 €
UniCredit Bank	3,29 %	489,43 €	734,15 €	978,86 €

Všetky prepočty sme realizovali za nasledovných podmienok: splatnosť úveru 25 rokov, financovanie vo výške 80 percent zakladanej nehnuteľnosti, klient bude v banke, kde žiada o hypotéku využívať bežný účet, úver bez poistenia schopnosti splácať.

Rozdiel medzi bankou s najnižším úrokom a najvyšším je v mesačnej splátke pri hypotéke 100-tisíc eur až 86,79 eur. V dobe rastúcich sadzieb je teda dôležité mať ponuky z viacerých bánk.

Menšia hypotéka

Lenže problémom pre mnohých Slovákov nemusia byť len vyššie splátky hypotéky. Pre vyššie splátky budú musieť mnohé rodiny zrejme obmedziť svoje rozpočty, aby mali na splácanie hypotéky z vyššou úrokovou sadzbou. Slováci by si mali strážiť dátum konca fixácie úrokovej sadzby a hlavne by sa mali pripraviť na výrazné zvýšenie mesačnej splátky.

Lenže vyššie splátky znamenajú problém aj pre tých, čo chcú byt alebo dom kupovať tento rok. Príjmy v minulom roku totiž nerástli rovnako rýchlo ako inflácia a väčšina Slovákov teda v minulom roku zarobila menej. Menej teda dostanú aj na hypotéke a to aj pre rastúce úroky.

Banky musia totiž povinne počítať schopnosť klienta splácať hypotéku rátať s úrokovou sadzbou (stresové navýšenie úrokovej sadzby) až o dve percenta vyššou ako ju budú mať uvedenú v zmluve. Ak vám teda banka pridelí sadzbu 3,29 percenta, tak schopnosť splácať hypotéku musí banka počítať so sadzbou 5,29 percenta. Rozdiel v mesačnej splátke pri 100-tisícovej hypotéke a dobe splatnosti 25 rokov je potom 112 eur. Banka teda počíta vašu schopnosť splácať so splátkou, ktorá je o 112 vyššia ako ju máte uvedenú v úverovej zmluve.

Budú musieť šetriť

Mnoho Slovákov sa teda dostane k nižšej hypotéke ako ešte na začiatku minulého roka. Dôvodom sú rastúce úroky, ale aj opatrenia Národnej banky Slovensko (NBS), ktoré od 1. januára vstúpili do platnosti. Nové pravidlá výrazne obmedzenia financovanie bývanie pre ľudí starších ako 40 rokov.

Po novom sa žiadateľom o úver nad 40 rokov, ktorým splatnosť úveru presahuje do dôchodku bude postupne znižovať maximálne DTI, teda pomer dlhu k príjmom. Dnes si klient môže od banky štandardne požičať 8-násobok svojho ročného príjmu.

Nová úprava NBS navrhuje, aby sa maximálna výška úveru znižovala o 0,25 násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci 40 rokov. To znamená, že 41-ročný klient si tak bude môcť požičať už len 7,75 násobok svojho ročného príjmu a 50- ročný klient len 5,5 násobok svojho príjmu.

Mnoho Slovákov bude musieť pred získaním hypotéky šetriť, pretože nedosiahne na želanú výšku úveru. Šetriť však budú musieť aj tie slovenské domácnosti, kde budú mať obnovu úrokovej sadzby v tomto roku a využívali sadzby často aj o niekoľko percent nižšie. Ako ukázali prepočty vyššie, tak pri 150-tisícovej hypotéke vám môže mesačná splátka vzrásť aj o 150 eur.

O tisíce menej

Ak sa pozrieme na detailné prepočty tak v jednotlivých bankách dostanete pri započítaní stresového navýšenia úrokovej sadzby (navýšenie úrokovej sadzby o 2 percentá oproti tej priradenej v banke) výrazne menej ako v minulosti. A to pritom rátame len s úrokovou sadzbou 3 percentá. Väčšina bánk má pritom úroky na hypotékach výrazne vyššie.

Napríklad pri jednom žiadateľovi, ktorý má čistý mesačný príjem tisíc eur, vek 30 rokov a je bez akýchkoľvek iných výdavkov sa výška hypotéky znížila len na 78.700 eur. Pokiaľ by rovnaký žiadateľ žiadal o hypotéku na začiatku minulého roka, tak by sa pritom dostal na 96-tisíc eur.

Banka	Úroková sadzba fixovaná na 3 roky v % p.a.	Jeden žiadateľ (max. hypotéka)	Dvaja žiadatelia (max. hypotéka)	Dvaja žiadatelia s hypotékou (max. hypotéka)
365 bank	3,75 %	73.100 €	152.100 €	156.900 €
ČSOB	3,55 %	74.500 €	155.100 €	159.900 €
Prima banka	3,00 %	78.700 €	163.700 €	168.800 €
mBank	4,59 %	67.600 €	140.600 €	145.000 €
Tatra banka	4,09 %	70.800 €	147.300 €	151.900 €
Slovenská sporiteľňa	3,79 %	72.800 €	151.500 €	156.300 €
VÚB	3,89 %	72.100 €	150.100 €	154.800 €
UniCredit Bank	3,29 %	76.500 €	159.100 €	164.100 €

Aké údaje sme zahrnuli v prepočtoch?

• Jeden žiadateľ – Príjem 1.000 eur, príjem zo závislej činnosti, splatnosť hypotéky na 25 rokov, vek hlavného žiadateľa 30 rokov, bez iných výdavkov.
• Dvaja žiadatelia – dvaja žiadatelia s jedným dieťaťom, príjem hlavného žiadateľa 1.200 eur, príjem spolužiadateľa 900 eur, obaja príjem zo závislej činnosti, splatnosť hypotéky na 25 rokov, vek hlavného žiadateľa 30 rokov, vek hlavného spolužiadateľa 30 rokov, bez iných výdavkov.
• Dvaja žiadatelia s hypotékou – dvaja žiadatelia s jedným dieťaťom, príjem hlavného žiadateľa 1.800 eur, príjem spolužiadateľa 1.100 eur, obaja príjem zo závislej činnosti, splatnosť hypotéky na 25 rokov, vek hlavného žiadateľa 35 rokov, vek hlavného žiadateľa 35 rokov, mesačná splátka hypotéky 450 eur, zostatok hypotéky je vo výške 70.000 eur.

Aj v maximálnej výške hypotéky je medzi jednotlivými bankami výrazný rozdiel. Najnižšiu sumu vzhľadom na vyšší úrok klientovi požičia mBank. Najvyššiu sumu potom Prima banka. Medzi týmito dvomi bankami je rozdiel 23.800 eur.

Aj to je dôvod prečo by ste hypotéku nemali riešiť hneď v prvej banke, ktorú oslovíte. Nechajte si vypracovať nezáväzné ponuky z viacerých bánk a tie potom porovnajte. Porovnávajte aj výšku hypotéky, ale aj celkové podmienky.

Hypotéku neodkladajte

Rastúce úrokové sadzby hypoték pre mnoho Slovákov budú znamenať, že sa nedostanú k úveru na vysnívané bývanie. Hypotéku by ste teda nemali odkladať na neskôr, pretože úrokové sadzby hypoték budú rásť aj v tomto roku.

Rastúce úroky na hypotékach budú znamenať, že od banky získate nižšiu hypotéku. Zvyšujúce sa úroky a znižujúce sa hypotéky sa môžu pozitívne prejaviť v poklese cien nehnuteľností. Pre budúcich kupujúcich je to síce dobrá správa, ale pre predávajúcich naopak zlá.

Čakať na pokles cien nehnuteľností však môže znamenať, že sa pre vysoké úrokové sadzby k hypotéke aj tak nedostanete. Kúpu teda skutočne radšej neodkladajte. Čakať sa oplatí len tým, ktorí majú dostatok vlastných zdrojov a nepotrebujú veľkú sumu z banky.

Klesajúce ceny nehnuteľností môžu znamenať pasť pre tých, čo budú chcieť hypotéku refinancovať do inej banky. Pre prípadný pokles cien nehnuteľností im totiž môže klesnúť hodnota bytu alebo domu tak, že jednoducho nebude stačiť na získanie hypotéky.

Menia sa pozície

Minulý rok poriadne zamiešal kartami na trhu. V minulom roku sa na štvrtú priečku prepadla Tatra banka a treťou bankou z pohľadu podielu na trhu hypoték sa stala ČSOB. Rásť počas minulého roka dokázali len niektoré banky. Väčšina bánk svoje trhové priečky strácala a pri niektorých to bol prepad aj vyšší ako jedno percento ich trhového podielu.

Práve to sa môže v tomto roku prejaviť v snahe tých horších bánk z rebríčka získavať nových klientov. Pokles úrokových sadzieb sa v tejto dobe čakať skutočne nedá. Banky však môžu zaujať napríklad znížením poplatkov za poskytnutie hypotéky alebo benefitmi navyše. Posledných niekoľko rokov banky o klienta bojovali len úrokovými sadzbami. Teraz sa situácia mení a banky zrejme do boja o nového klienta zapoja aj ďalšie benefity.